Huispedia luidt vanaf eind mei het einde van de woningmarkt in, althans van de markt zoals we die vandaag kennen. Maandenlang huizen opzoeken op Funda en na drie verloren biedingen extreem overbieden om niet opnieuw achter het net te vissen. ‘Gekkenwerk, en dat bestaat straks niet meer, daar zijn we van overtuigd’, zegt ceo Maxim Bours tegen MT/Sprout.
Het is een stevige uitspraak, maar Bours heeft dan ook een flinke pot data tot zijn beschikking. Vier op de vijf kopers checken altijd eerst Huispedia, het platform trekt ruim 4 miljoen bezoekers per maand, en 400.000 daarvan volgen elke maand ook de waarde van hun woning op. Daarnaast staan alle woningen van Nederland erop, te koop of niet te koop.
Vijftien medewerkers telt Huispedia inmiddels, maar investeerders heeft het niet nodig gehad om te groeien. Met bootstrappen lukt het nog altijd prima. Maar met de huidige snelle ontwikkelingen in AI wordt het tijd om het eigen bedrijf te disrupten. ‘Want met informatie alleen heb je geen voorsprong meer’, vervolgt hij.
AI-bots zijn meesters in het verzamelen van data, denk aan de algoritmes die ChatGPT of andere generatieve AI voeden. ‘Platforms die alleen maar informatie ontsluiten, zijn ten dode opgeschreven. Zelfs een Funda gaat het heel lastig krijgen met hun huidige verdienmodel.’
Niet meer in te halen
Ook Bours ziet die bui al hangen. En dus gaat het hele bedrijf op de schop, intern en extern. Uit dit ingrijpende proces komen een nieuwe website en app met een bijzondere AI onder de motorkap: ‘Huispedia Intelligence’.
Het nieuwe Huispedia is een wereldprimeur, zegt de ceo. ‘Er zijn partijen die in de buurt komen, maar niemand staat zo ver als wij. We hebben ook al ons spaargeld hierin gemikt (al wil hij niet zeggen hoeveel, red.). Dit is namelijk geen gok, dit is de toekomst. Wij rekenen erop dat we – als dit eenmaal draait – niet meer in te halen zijn.’
Aan het verdienmodel verandert weinig, dat blijven abonnementen voor de gebruikers die meer willen dan het gratis aanbod. Met de nieuwe opzet wordt vooral ingespeeld op de dataparadox. Mensen hebben geen achterstand meer op het gebied van informatie, legt hij uit. Waar kopers veel vaker de boot mee ingaan, is hun gedrag.
Lees ook: SaaS-pocalypse: AI zet het verdienmodel van 60.000 softwarebedrijven op zijn kop
Emoties betekenen extra kosten
‘Als jij dankzij de huidige technologische ontwikkelingen zo simpel toegang hebt tot alle informatie, dan maakt dat je ook onwijs zelfverzekerd. Je denkt dat je de waarheid in pacht hebt en stelt niet de juiste vragen. Dus neem je ook heel zelfverzekerd de verkeerde beslissingen.’
Wie zes keer naast een huis grijpt, heeft gegarandeerd te maken met verliesaversie. Kopers willen het volgende huis niet verliezen, en gaan over hun financiële grenzen om het alsnog te krijgen. Het zijn dit soort emoties die voor de meest kostbare fouten zorgen, weet Bours. Het bedrag dat hij daarop plakt, is gemiddeld 30.000 tot 40.000 euro.
‘Je hoort ook constant nieuws over huizenprijzen die omhooggaan, het woningentekort, daardoor ontstaat er gigantische fomo (fear of missing out, red.). Dat zorgt dat er veel te veel wordt overgeboden. Zes tot wel acht procent boven de eigen grenzen. Dat gevaar is niet alleen individueel, als iedereen constant over die grenzen heengaat, dan heeft dat ook impact op de maatschappij. Dan maakt iedereen elkaar gek.’
AI is blind voor motivatie
Andere ‘gedragsfouten’ die worden gemaakt, zijn het laten schieten van de bouwkundige keuring. En later blijken er funderingsproblemen te zijn. Of niet enthousiast zijn over een huis, maar het toch kopen omdat alle vrienden al huizenbezitters zijn. Of als zoekcriterium niet een tuin ingeven, maar tijdens de zoektocht alleen klikken op huizen met tuinen.
Zelf heeft Bours een huis in Rotterdam kunnen kopen met een oppervlakte van 74 vierkante meter. ‘Ik heb het geluk gehad dat mensen hun filters instellen op minimaal 75 vierkante meter. Daardoor had ik veel minder concurrentie.’
Dat zijn allemaal zaken waar een AI-tool blind voor is, legt de ceo uit. Niemand gaat de onderliggende motivaties of emoties uit zichzelf in een prompt voor een AI stoppen. De wanhoop, of de angst, of de stress omdat er een baby op komst is, dat wordt allemaal niet gedeeld in een zoekopdracht.
‘Dat gedrag van huizenzoekers proberen wij wel te vatten. Het gaat niet zozeer om wat je wil, maar waarom je iets wilt. Daarom schotelen we je in onze nieuwe oplossing niet alleen huizen voor. We vragen ook naar jouw feedback. Daar leren we van en kunnen we betere suggesties doen. Ook voor huizen die misschien net buiten jouw filters vallen.’
De Waze van de woningmarkt
Bezichtigingen worden ook beter voorbereid met behulp van meer dan duizend verschillende databronnen. ‘Daardoor weten wij waar er funderingsproblemen zijn en dat je dit dus moet checken. Ook analyseren wij alle vliegroutes, zodat we weten wanneer er de meeste geluidsoverlast is. Als je overdag in de tuin niets hoort, dan kan het best zijn dat er ‘s avonds wel veel vliegtuigen overkomen. Dat moet je weten voordat je een bod doet.’
Zo zijn er nog honderden dingen waar kopers allemaal rekening mee moeten houden. Het zijn de vragen waarvan ze niet wisten die ze moesten stellen, voegt Bours toe. Bij een bezichtiging kunnen kandidaat-kopers ook aangeven wat ze hebben gezien en waarop gelet moet worden. Huizen met door AI sterk opgepoetste foto’s vallen zo bijvoorbeeld door de mand.
‘Wij combineren onze algoritmes met typisch menselijk gedrag en de collectieve ervaring. Dat laatste is vergelijkbaar met apps als Waze of Flitsmeister. Je weet waar er geflitst wordt, omdat anderen dat hebben gezien. Dat is het collectieve gedrag wat we ook allemaal in kaart brengen en weer teruggeven, omdat iedereen er beter van wordt.’
Lees ook: Kiki Lauwers bouwt nu de eerste gesmoltenzoutreactor van Europa
Al vaker disruptief
Het is best een grote en radicale sprong: het combineren van AI met de feedback van de gebruikers over de emotionele aspecten van het koopproces én hun ervaring met de bezichtigingen. Bours noemt het collectieve AI, en daar gaat een enorme kracht van uit.
Hiermee kan de aankoopmakelaar dus wel inpakken? ‘Iedere beroepsgroep die op de woningmarkt actief is, zal zich aan deze tijd aan moeten passen. Doe je dat niet, dan ben je overbodig.’
Het is niet de eerste keer dat Huispedia voor disruptie op de woningmarkt zorgt. Het platform, opgericht door Bours en Ramon Noordeloos, begon acht jaar geleden al met iedere woning in Nederland erop te zetten, inclusief alle beschikbare informatie uit verschillende bronnen. Daar wordt ook een waarde opgeplakt, en vandaag zet Huispedia daarmee de standaard voor Nederland.
Bovendien krijgen de makelaars zo een duw om transparanter te worden over de prijs van een koophuis. Daarnaast worden die makelaars objectief op basis van hun prestaties ingedeeld per wijk. Zo kunnen kopers beter kiezen met wie ze in zee gaan. De volgende zet van het duo is eigenaren hun huis via het platform open voor interesse te zetten. Daarmee komen er duizenden woningen bij op de krappe woningmarkt.
Corrigeren van gedrag
Om nog meer beweging in de markt te krijgen, maakt Huispedia ook online bieden mogelijk, onafhankelijk, eerlijk en transparant. Dankzij een jarenlange lobby slagen de founders er ook in om deze aanpak breder te trekken. Nu is er voor heel Nederland ‘een waterdicht biedproces’, claimt Bours. ‘Waar het overgrote deel van de makelaars mee werkt, en dat is hartstikke gaaf natuurlijk.’
De huidige disruptie zit niet in het ontsluiten van nog meer informatie, maar in het herkennen en corrigeren van het irrationele gedrag van de koper. Dat is de cruciale sleutel. De winnaars van morgen zijn de partijen die de koper zo tegen zichzelf in bescherming nemen. Bours ziet vooral nieuwe kansen, voor hypotheekadviseurs, voor notarissen, en ook voor makelaars.
‘We kunnen ervoor zorgen dat die verkoopmaker alle documentatie meteen goed aanlevert, zodat jij niet die lastige vragen hoeft te stellen en er niet te veel tijd aan kwijt bent. Het is ook mogelijk om de hypotheekadviseur en de notaris er tijdig bij te betrekken, en dat ze weten waar jij staat in het proces.’
De keten en de transactie zullen in positieve zin veranderen, persoonlijker en met meer toegevoegde waarde voor de koper, voorspelt hij. ‘Voor heel veel partijen is daar nog steeds een rol in te spelen, maar dan wel op een andere manier.’
Lees ook: Delfts QuantWare is klaar voor een quantumsprong met 152 miljoen euro
