Het begin van WeWork: flexibele kantooroplossingen
Een compleet kantoor huren is best kostbaar, vooral voor freelancers, startups en bedrijven die een wisselend personeelsbestand hebben. Adam Neumann en Miguel McKelvey, twee techjongens, vinden de oplossing in het delen van kantoorruimtes.
Na de verkoop van hun startup en voorloper in co-working Green Desk richten ze in 2010 WeWork op. Hun businessmodel: bestaande panden leasen voor de lange termijn, ze renoveren en opnieuw indelen in kleinere kantoren.
Die kantoren worden voor de korte termijn verhuurd, soms zelfs voor een maand. Bovendien is het mogelijk om snel op of af te schalen. Het zijn hippe co-workingplekken met gratis bier en kombucha. Dat idee slaat in als een bom.
WeWork hoeft geen panden te kopen of te bouwen. Zolang huur betaald kan worden, zit het goed. Het bedrijf breidt dan ook razendsnel uit. Na vier jaar gaat de waardering van WeWork al over de 1 miljard dollar.
Groeien met een grote investeerder
Die status van unicorn is in een recordtempo bereikt. Investeerders buitelen over elkaar om mee te doen aan deze disruptie van de vastgoedmarkt. Het Japanse SoftBank maakt in 2017 een eerste schijf over van 18,5 miljard aan investeringen in WeWork.
De status van Neumann neemt messiaanse vormen aan. Hij heeft lang haar, loopt op blote voeten, eet geen vlees, rookt wiet, bestudeert de kabbala en surft op de hoge golven van Hawaï.
WeWork bereikt in 2019 een waardering van 47 miljard. Dat is ook meteen de hoogste waardering ooit van het bedrijf. Een beursgang dringt zich op. Dat de economische omstandigheden niet langer gunstig zijn, boeit Neumann niet.
WeWork wordt We Company
Hij is niet van het bange soort, hij ziet juist kansen. ‘Als de wereld in 2019 een echte neergang doormaakt, dan zul je ons alvast niet zien vertragen of minder risico’s nemen’, zegt hij tegen Fast Company.
Hij kondigt ook een naamswijziging aan: WeWork wordt We Company. Zijn ambities reiken namelijk ver. Neumann wil experimentele scholen openen en het model van WeWork ook toepassen in het verhuren van micro-appartementen.
Het bedrijf wil ‘in alle aspecten van het leven van mensen aanwezig zijn, zowel in de fysieke als in de digitale wereld’. Op het originele pitchdeck dat hij samen met McKelvey in 2009 heeft gemaakt staan ook al WeSleep, WeSail en WeBank.
De eerste vraagtekens
Bij het voorbereiden van een beursgang moet een bedrijf met de billen bloot. Dat geldt ook voor WeWork. Oprichter Neumann blijkt aan zelfbedrog en zelfverrijking te doen. Zijn prognoses over de omvang van de markt – tot 3 biljoen dollar – blijken zwaar overdreven.
Hij telt bijvoorbeeld iedereen in de VS die aan een bureau werkt in een stad waar WeWork actief is mee als potentieel lid van zijn community. Buiten de VS worden alle mensen die een bureaubaan hebben meegeteld.
Neumann is ook een fan van creatief boekhouden. Hij verhuurt zijn eigen gebouwen aan zijn bedrijf, leent flinke sommen geld en laat zich ook betalen voor de rechten op de naam ‘We’, zo wordt opgesomd door The Verge.
Vreemde grillen
Aan zijn leiderschap wordt eveneens getwijfeld. Sommige media omschrijven hem zelfs als compleet gestoord. Bizarre ideeën en vreemde grillen kunnen werken om een pitch voor investeerders op te leuken, maar ze zijn niet bevorderlijk voor een stabiele corporate bedrijfscultuur.
Neumann geeft bovendien excessief veel geld uit. Hij reist met een privéjet de wereld rond, waarbij incidenteel ook wat wiet over internationale grenzen wordt getransporteerd. Werknemers worden ontslagen omdat ze een ‘bad vibe’ hebben.
Sollicitanten worden in interviews op tequila getrakteerd. Vrouwelijke werknemers klagen over seksistisch gedrag.
Verliezen stapelen zich op
WeWork maakt in 2017 886 miljoen dollar omzet, maar verliest 883 miljoen. Een jaar later hetzelfde verhaal: 1,8 miljard omzet, 1,9 miljoen verlies. Het geld dat binnenkomt, wordt dus even hard verbrand.
Neumann verliest ondertussen de interesse van investeerders. Hij is niet langer de man met een visie die de wereld gaat transformeren. Hij is in hun ogen een gewone kantoorboer geworden.
Zes weken na het indienen van de documenten voor de beursgang moet Neumann vertrekken als ceo. De waarde van WeWork is inmiddels gehalveerd en een beursintroductie wordt uitgesteld.
SoftBank Group betaalt nog eens 5 miljard en neemt in het najaar van 2019 80 procent van het bedrijf over. Neumann casht flink: 1,7 miljoen. Een maand later vliegen 2.400 medewerkers de laan uit, een vijfde van het totale personeelsbestand.
De klap van covid
Een veteraan uit vastgoedkringen, Sandeep Mathrani, wordt in 2020 aangesteld als ceo. Hij moet het tij keren. Maar in datzelfde jaar slaat ook covid toe. Kantoren komen leeg te staan, thuiswerken is de oplossing.
Gedeelde kantoorruimtes zijn al helemaal een risico. Nu wordt echt duidelijk hoe zwak het fundament onder het businessmodel eigenlijk is. Er zijn geen inkomsten meer uit de korte verhuur, maar de leasecontracten moeten wel doorbetaald worden.
We Company verandert de naam weer in WeWork. Maar de huurprijzen van kantoren zakken jaar op jaar flink in. Heel wat kantoren blijven ook na de pandemie gewoon leeg staan.
Nieuwe strategie voor WeWork
Matharani werkt eerst aan het optimaliseren van de kosten. Hij lanceert vervolgens een nieuwe strategie die zich richt op belangrijke markten en grotere zakelijke klanten die een oplossing zoeken voor hybride werken.
Om het vertrouwen van investeerders terug te winnen, gaat WeWork in 2021 toch naar de beurs via een SPAC-constructie.
De beurswaarde keldert de afgelopen twee jaar van 9 miljard naar minder dan een half miljard dollar. De bedrijfsresultaten gaan wel vooruit… WeWork verliest in 2021 nog 4,4 miljard, in 2022 2,3 miljard. Wereldwijd telt het bedrijf 777 locaties in 39 landen.
Het einde: uitstel van betaling
Matharani kondigt voor de zomer van 2023 onverwachts zijn vertrek aan. Wanneer het bedrijf deze week uitstel van betaling aanvraagt, is er sprake van 10 tot 50 miljard dollar aan lopende verplichtingen.
Neumann reageert met een statement: ‘Het was uitdagend voor mij om sinds 2019 vanaf de zijlijn toe te kijken hoe WeWork er niet in is geslaagd om te profiteren van een product dat vandaag de dag relevanter is dan ooit tevoren.’ Met andere woorden: niet mijn schuld.
Vorige maand is Neumann nog gespot op het Future Investment Initiative van Saoedi-Arabië. Met een pitch voor een bedrijf waar hij volgens NY Magazine opnieuw een revolutie teweeg wil brengen. Flow gokt op een andere sector: residentieel vastgoed. En geloof het of niet, het nieuwe initiatief van Neumann is nu al meer dan een miljard dollar waard.
