Terug naar het jaar 2010. Volgens een metaalbewerker in Noord-Brabant heeft het bedrijfspand waarin hij is gevestigd dringend onderhoud nodig. Hij voert daarover al een poosje gesprekken met de huurbaas, maar tot een overstemming komt het alsmaar niet. De exploitant wil niet langer wachten en schakelt een aannemer in die met de werkzaamheden begint. De renovatiekosten van ruim 50.000 euro factureert hij vervolgens aan de verhuurder.
Wanneer de zaak twee jaar later voor de rechter komt, trekt de exploitant aan het kortste eind. In de huurovereenkomst staat namelijk expliciet beschreven dat voor verbouwingen, uitbreidingen en veranderingen de schriftelijke toestemming nodig is van de verhurende partij. De ondernemer moet het pand weer in oude staat terugbrengen.
Toestemming nodig
Gedonder met de huurbaas. Het komt in Nederland vrijwel dagelijks voor. De verwarming doet het niet, maar wie regelt dat eigenlijk? Jij wilt uitbreiden, is dat wel toegestaan?
Zoals het voorbeeld met het Brabantse metaalbedrijf laat zien, kun je als huurder niet zomaar grote veranderingen aan een kantoor of bedrijfshal aanbrengen, zonder nadrukkelijke toestemming van de huurbaas. Mocht die zijn poot stijfhouden en het komt tot een rechtszaak, dan is de kans zeer aannemelijk dat je die zult verliezen.
Maak duidelijke afspraken
Om te voorkomen dat je over dit soort zaken onenigheid krijgt, is het in ieder geval heel belangrijk om vooraf afspraken te maken en die vervolgens vast te leggen in het huurcontract. Dit document geldt als het startpunt van een goede relatie. Hoe duidelijker de afspraken, hoe minder kans op onenigheid. Let hierbij onder meer op deze aspecten:
- Wie draait op voor servicekosten als beveiliging en schoonmaak?
- Wat wordt er gehuurd? Alleen casco of ook installaties?
- Mag je een deel van het pand aan een andere partij onderverhuren?
- In hoeverre mag je het pand op eigen houtje aanpassen en voor welke werkzaamheden heb je toestemming nodig?
- Wie betaalt eventuele renovatie- en verbouwingskosten?
- Op welke dag van de maand moet de huur worden overgemaakt?
- Hoe moet je het pand na afloop van het huurcontract weer opleveren?
Gebrekenregeling
In veel situaties waarbij huurders lijnrecht tegenover hun huurbaas komen te staan, gaat het om onenigheid over het onderhoud. Van klemmende deuren tot afbladderend verf. Wie draait voor dit soort kosten op? Daarvoor is er de zogeheten gebrekenregeling. De wet zegt hier het volgende over:
3 vragen over bedrijfshuur
1. Mag je de overeenkomst door een andere huurder laten overnemen? Ja, dat mag. Zoiets heet een indeplaatsstelling. De huurbaas mag de nieuwe huurder alleen weigeren wanneer hij een zwaarwegend argument heeft. In de praktijk worden de meeste zaken in goed overleg geregeld.
2. Moet je een nieuwe huurovereenkomst opstellen als het pand wordt verkocht? Nee, dat hoeft niet. Koop breekt namelijk geen huur, vertelt de wet.
3. Stopt het huurcontract automatisch als de huurder failliet gaat? Nee, dat gebeurt lang niet altijd. In artikel 37 van de faillissementswet staat dat je als huurder aan de curator kunt vragen of hij de huurovereenkomst wil nakomen. Die doet dit overigens alleen als de boedel daarbij is gebaat.
“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”
Let wel op: vaak wordt hier, zoals in de huurovereenkomsten waarop de algemene bepalingen van de Raad voor Onroerende Zaken (roz) van toepassing zijn, van afgeweken.
Een lekkend dak
Laten we eens een voorbeeld schetsen. Het dak lekt en er liggen plassen water op de vloer van je bedrijfshal. Als huurder mag je op een droog onderkomen rekenen. Tenzij hierover in het contract andere afspraken zijn gemaakt, kun je de verhuurder in dit geval dus aanspreken op zijn herstelplicht. Doe dit altijd schriftelijk, want de wet verplicht dat.
De huurbaas hoeft overigens niet voor elk wissewasje op te komen draven. Kleine reparaties zijn je eigen verantwoordelijkheid. Dan kun je onder meer denken aan het vervangen van een deurbel of de binnen- en buitenlampen, het ontstoppen van het riool en het vastzetten van deurknoppen. Heb je als huurder nou zelf iets gesloopt? Ook dan bepaalt de wet dat je in principe zelf voor de kosten opdraait.
In gesprek blijven
Op heibel met de huurbaas zit je als ondernemer natuurlijk niet te wachten. Een helder huurcontract met goede afspraken smoort heel wat potentiële problemen in de kiem. Besteed hier daarom voldoende zorg en aandacht aan en schakel eventueel de hulp in van een jurist. Die kan je precies vertellen of het huurcontract voldoende duidelijkheid verschaft.
Wat ook helpt: een goede verstandhouding met de huurbaas. Zit je met een probleem, kom dan niet meteen met advocaten aanzetten, maar ga eerst zelf het gesprek eens aan. In veel gevallen blijkt goed overleg de snelste en vooral goedkoopste oplossing.
Lees ook:
- 8 tips voor de beste huurdeal van je bedrijfspand
- Hoe een langjarig huurcontract het bedrijf van Bas Westland in de problemen bracht
- Voorkom een slepend conflict met je buurman
Ramon van Lieshout
Ramon is jurist bij DAS. Hij biedt hulp bij arbeidszaken en contractuele geschillen over onroerend goed. Vragen aan Ramon, stuur een mail naar [email protected].
