8 tips voor de beste huurdeal van je bedrijfspand

Een huurcontract van vijf jaar mag dan niet meer van deze tijd zijn, het gebeurt nog steeds. Veel bedrijven hebben daar last van. Toch valt er veel te onderhandelen als het aankomt op de huur van jouw bedrijfspand, als je maar op de juiste knoppen drukt.

Onderhandelen voor de beste huurdeal voor je bedrijfspand

Ramon van Lieshout geeft acht tips hoe je het onderste uit de kan haalt bij je verhuurder.

#1 Is er een maximaal budget?

Bedenk van tevoren goed hoeveel je kunt uitgeven aan de huur van een pand. Heb je geen flauw benul? Neem dan een percentage van de omzet. Zo’n 10 tot 15 procent wordt voor ondernemers doorgaans als het plafond beschouwd. Ga daar alleen overheen als het een echte toplocatie betreft.

Mochten de onderhandelingen vooralsnog stuklopen op het bedrag, dan kun je nog voorstellen om de huurprijs te koppelen aan je omzet. Deze constructie wordt door verhuurders met name toegepast bij startende ondernemers die op deze manier hun risico willen beperken.

#2 Kleinere verhuurder biedt voordelen

Als zo min mogelijk betalen jouw voornaamste prioriteit is, zoek dan naar een iets kleinere verhuurder. Kleine verhuurders willen namelijk nog weleens zakken met de prijs. Grotere partijen houden doorgaans vast aan het bedrag, omdat de waarde van hun onroerend goed grotendeels is gebaseerd op de huurprijs. Korting geven kan grote consequenties hebben voor de financiering van hun portefeuille en wordt daarom gezien als te risicovol.

Kleine verhuurders willen namelijk nog weleens zakken met de prijs.

#3 Huurvrije periode

Dit is een gebruikelijk onderdeel van je onderhandeling. Het gaat om de periode waarover je geen huur hoeft te betalen. Die loopt vanaf dag één tot een afgesproken datum in de toekomst. Een tot drie maanden is redelijk gebruikelijk, maar bij langjarige contracten loopt de huurvrije periode soms nog veel langer door.

#4 Huurvaste periode

Je wilt natuurlijk liever niet dat het afgesproken huurbedrag volgend jaar ineens met 50 procent omhoog gaat. Daarom is het slim om tijdens de onderhandeling ook de huurvaste periode aan te kaarten. De verhuurder mag de prijs gedurende deze tijd niet verder opschroeven, ook niet onder het mom van inflatiecorrectie. Dit biedt jou als ondernemer een stukje zekerheid.

#5 Wat zijn de kosten voor het verbouwen?

Je praat… en praat… en praat. Maar helaas, de verhuurder wil toch echt niet zakken met z’n prijs. Richt je in je onderhandeling dan op de extra kosten die je maakt om het pand gebruiksklaar te krijgen. Schilderen kost geld, net als het plaatsen van tussenwanden, de installatie van een keuken of het leggen van tapijt. Zo kun je de eis op tafel leggen dat de verhuurder voor een deel van deze kosten moet opdraaien.

Richt je in je onderhandeling dan op de extra kosten die je maakt om het pand gebruiksklaar te krijgen.

#6 Flexibiliteit in je contract

We maken hierin onderscheid tussen middenstand en kantoor. Als winkelier kun je tegenwoordig een eerste contracttermijn van twee jaar afspreken. Lopen de zaken op rolletjes? Dan verleng je het contract tot de gebruikelijke vijf jaar. Maar gaat het daarentegen wat minder goed, dan kun je zonder verplichtingen weer afscheid nemen.

Voor de verhuurder zijn de regels wat strenger. Die mag dit contract na die eerste twee jaar niet zomaar ontbinden, tenzij hij daar juridisch goede redenen voor heeft.

Als huurder van een bedrijfshal of kantoorpand heb je wat meer mogelijkheden. Doorgaans geldt: hoe langer je huurt, hoe hoger de korting die een verhuurder wil geven. Wil je daarentegen snel kunnen verhuizen als de situatie daarom vraagt? Dan is het slim om het contract zo flexibel mogelijk in te richten.

Let op! Vraag goed na hoe het zit met tussentijds opzeggen en welke termijn de verhuurder hierbij hanteert.

#7 Zijn de vergunningen op orde?

Niet elke verhuurder heeft z’n vergunningen op orde. Informeer ernaar wanneer je met elkaar in gesprek bent. Een verhuurder moet dit weliswaar melden, maar als huurder heb je ook een zogeheten onderzoeksplicht. Dan gaat het bijvoorbeeld om een asbestvrijverklaring.

Daarnaast heb je mogelijk nog te maken met parkeervergunningen. Zijn die bij het contract inbegrepen? En zo niet, in hoeverre kan de verhuurder jou daarin dan nog tegemoet komen?

Andersom gebeurt het ook regelmatig dat huurders hun vergunningen niet rond krijgen. Horeca is dan bijvoorbeeld het doel, terwijl de gemeente de verkoop van drank niet toestaat op die bewuste plek. Het is verstandig om zo’n ontbindende voorwaarde op te nemen in de huurovereenkomst, zodat je straks nergens aan vastzit als het onverhoopt misgaat.

#8 Opleveren van het bedrijfspand

Wanneer je nog in gesprek bent over de huur van een pand, dan denk je waarschijnlijk niet meteen na over het moment van afscheid nemen. Toch kun je ook dit aspect meenemen in de onderhandeling. Hoe moet je het pand straks weer achterlaten bij vertrek?

• Kun je het bedrijfspand leeg achterlaten, of moet het weer helemaal terug in de oude staat worden gebracht?
• Kunnen de aanpassingen die je later aanbrengt in het pand gewoon blijven zoals ze zijn?
• Moet je tussenmuurtjes en tapijten weer verwijderen? Dat kost namelijk ook geld.

Zo kun je verder nog bedingen dat er na het beëindigen van het contract voor zaken als slijtage of kleine schades geen rekening wordt gestuurd.

Tip: maak samen de beginstaat van het pad op. Dan krijg je na afloop geen discussies over een schade die er al wel/niet zou zijn.

Lees ook:

• Hoe een langjarig huurcontract het bedrijf van Bas Westland in de problemen bracht
• Onderzoek: een huurcontract van 5 jaar is niet meer van deze tijd
• Voorkom een slepend conflict met je buurman

Dit artikel is geschreven door

Ramon van Lieshout

Ramon werkte als jurist bij DAS en specialiseert zich momenteel in pensioenrecht. Bij DAS bood hij hulp bij arbeidszaken en contractuele geschillen over onroerend goed.