Julian Doorten (35) liet met Storage Share voor het eerst van zich horen in 2016. ‘Storage Share maakt van je zolder een geldmachine’, schreef MT/Sprout over de toenmalige Startup van de Week. Het was een platform waarop particulieren leegstaande ruimtes zoals een garage, berging of zolder konden aanbieden aan mensen op zoek naar opslagruimte. Een ‘Airbnb voor tijdelijke opslag’, als alternatief voor gevestigde namen zoals Shurgard en Allsafe.
Airbnb voor opslag niet zo’n goed idee
Acht jaar fast forward is Storage Share meer dan ooit een alternatief voor die bekende opslagaanbieders. Het Drentse bedrijf is jaar na jaar een van de snelstgroeiende in zijn regio. Het nam vorig jaar het failliete Boxx over en boekt in 2024 een winstgevende omzet van net onder de 10 miljoen euro, met 15.000 opslagruimtes verdeeld over 63 vestigingen.
Maar dat gebeurt wel op basis van een heel ander businessmodel. Die Airbnb voor opslag bleek toch niet zo’n goed idee.
Al snel had Storage Share zo’n vijftig aanbieders, vertelt Doorten. Maar het matchen van vraag en aanbod bleek een crime. ‘Iemand in Amsterdam-West wil zijn motor niet in Oost stallen, ook al hadden we daar plek. Dan mis je de kracht van het concept: dichtbij zijn.’
En die geografische mismatch was niet het enige probleem. ‘Als je voor een berging eerst door iemands woning moet, moet de eigenaar er ook bij zijn. Dat werkt niet lekker.’
Leegstaande panden gebruiken voor opslag
Daarnaast verdween het aanbod veel sneller van de site dan bij Airbnb, waar de vakantiewoningen het hele jaar door worden aangeboden. Mensen huren opslag vaak voor langere tijd. Ook het verdienmodel klopte niet. ‘We pakten een fee van 20 procent van de huur. We merkten dat verhuurders – mijn ouders verhuurden de garage aan iemand uit het dorp verderop – dat oneerlijk vonden. “Julian, jij pakt iedere maand 20 euro en hoeft er niets voor te doen!”‘
Na twee maanden was de conclusie hard maar helder: het peer-to-peer-model was niet levensvatbaar. De reddende pivot diende zich vervolgens min of meer vanzelf aan: vastgoedeigenaren begonnen te bellen met de vraag of Storage Share niet hun leegstaande kantoorpanden en andere bedrijfspanden tijdelijk wilde verhuren als opslag. Voor Doorten en zijn compagnon Niels van Eck was dit het kantelpunt. ‘Ineens konden we beschikken over hele panden met misschien wel honderd ruimtes.’
Lees ook: Zo verkoop je een pivot aan je investeerders
Van leegstandsbeheer naar vaste contracten
Sindsdien draait Storage Share om het exploiteren van zakelijk vastgoed. In de begintijd waren dat tijdelijk leegstaande panden, etages boven winkelpanden die lastig op een andere manier te verhuren waren of om een andere reden tijdelijk niet werden gebruikt. Maar na verloop van tijd verruilde de scaleup dat leegstandsbeheer voor langjarige huurcontracten.
Doorten: ‘We zaten tegen de vijftig kleine locaties, maar als we zo’n pand moesten verlaten, misten we ineens flink wat omzet. Daar kwam bij dat klanten de huur van opslagunits helemaal niet zo tijdelijk zagen en we naar grotere panden wilden.’
‘Als we nu een pand huren voor tien of twintig jaar, strippen we zo’n ruimte helemaal kaal en bouwen het dan weer netjes op: strakke gecoate vloeren, plafonds netjes, en dan ons inbouwpakket met units erin’, beschrijft Doorten. ‘Dan is het weer een prachtige, functionele locatie.’
Ook buiten de grote stad is vraag naar opslag
Bij die periode waarin Storage Share ‘moeilijke’ panden gebruikte voor zijn service, hoorden ook lagere tarieven dan de gevestigde orde rekende. Maar inmiddels zijn die niet meer het unique selling point van de uitdager van grote spelers als Allsafe en Shurgard. ‘Wij focussen ons vooral op plekken waar zij niet zitten. Dan kom je automatisch in kleinere plaatsen: Veendam, Stadskanaal, Sneek, Drachten, Hardenberg, Putten, Varsseveld.’
De grote landelijke spelers richten zich op de grote steden en laten die plekken vaak links liggen. ‘Als je in Varsseveld woont, kun je nu daar terecht in plaats van naar Doetinchem te moeten rijden.’ Want dat heeft Doorten, die op het idee kwam voor zijn bedrijf toen hij in Amsterdam woonde en bij Deloitte werkte, nu gemerkt: niet alleen de grootstedeling zonder zolder of schuurtje heeft behoefte aan extra opslagruimte.
Vader zei: ‘Hier werkt dat niet!’
Om allerlei redenen is in heel Nederland behoefte aan tijdelijke opslag. ‘Toen ik begon in de buurt van mijn ouders in Hoogeveen zei mijn vader: “Hier werkt dat niet. Kijk eens hoe ruim iedereen hier woont! Die 30 mille die je investeert is weggegooid geld.” Vier maanden later zaten we vol.’
Storage Share hanteert inmiddels een dynamisch prijsmodel dat wel wat lijkt op dat van hotels of vliegmaatschappijen. ‘We bepalen de prijzen afhankelijk van de bezettingsgraad. Nieuwe locaties starten vaak met lagere prijzen om snel vol te kunnen lopen. Natuurlijk merken bestaande klanten daar weinig van. Maar voor nieuwe klanten kan de prijs in mei 50 euro zijn en in augustus 80 euro.’
Dat de locaties onbemand zijn, maakt het mogelijk om ook in wat kleinere panden rendabel te opereren. Klanten regelen alles online – ook de toegang tot hun opslagruimte is digitaal geregeld. Het hele proces van boeking tot facturatie en incasso is volledig geautomatiseerd, zegt Doorten.
‘Vanaf moment één wilden we schaalbaar zijn. We begonnen bij onze ouders, maar door snel locaties in Groningen en Kerkrade te openen, dwongen we onszelf om de processen te ontwikkelen die mogelijk maken dat je op afstand kunt werken.’
Lees ook: Zo wordt je bedrijf schaalbaar
Verdubbeld door overname failliet Boxx
Een beslissend moment voor de groei kwam vorig jaar, toen Storage Share de failliete boedel van concurrent Boxx kon overnemen. Aan dat faillissement ging nogal wat rumoer vooraf, maar op het verleden van Boxx wil Doorten niet op ingaan. De deal met de curator gaf hem in elk geval een gouden kans.
‘We kregen er 5.000 opslagruimtes en 2.500 huurders bij en verdubbelden bijna.’ Het merk Boxx ligt sindsdien op de plank. ‘We hebben de rechten en het is een mooie naam, maar ik denk niet dat we het merk nog zullen afstoffen gezien de publiciteit.’
Het verhapstukken van die overname was nog behoorlijk complex. Boxx richtte zich voornamelijk op grote steden met vestigingen in Amsterdam, Almere, Utrecht en Schiedam – precies de markten waar Storage Share minder actief was. ‘Al die huurders moesten administratief naar ons systeem. We zijn daar drie maanden mee bezig geweest. Plus: we moesten nieuwe huurcontracten sluiten met alle verhuurders van de Boxx-locaties. En veel mensen belden natuurlijk: staan mijn spullen nog wel goed bij jullie?’
Bedrijf niet meer in balans
Na de overname is Storage Share ook in bezetting gegroeid, naar dertig medewerkers, en deed een meer gelaagde organisatiestructuur zijn intrede. ‘Tot dan heb ik vooral vanuit mezelf gedacht: zodra ik het te druk voor iets had, ging het naar iemand anders die ik aannam. Maar ik merkte dat we als bedrijf niet meer in balans waren. Aan het eind van de dag bleven tientallen mails openstaan, de panden stonden er toch net iets minder bij door te weinig schoonmaak.’
Dit jaar nam Doorten de stap om een operationeel directeur aan te stellen voor de dagelijkse leiding. ‘Iemand die het bedrijf van haver tot gort kent omdat hij hier is begonnen als stagiair. En na twee andere banen elders telkens besloot dat het werken hier toch leuker is.’
Waar Doorten eerder iedereen zelf aanstuurde en mensen elkaar erop aanspraken wat wel en niet goed ging, is er nu een overlegstructuur en zijn er evaluatiegesprekken.
Megavaak spreken met makelaars
Het speelt Doorten vrij om te doen waar zijn hart echt naar uitgaat: nieuwe plekken zoeken, panden die hun oorspronkelijke functie hebben verloren herontwikkelen tot een gezonde business. ‘We zijn heel actief op zoek en spreken megavaak met makelaars. Die denken met ons mee en vertellen hun klanten ook vaak over Storage Share: dit pand lijkt niet geschikt voor kantoorruimte, maar denk eens aan opslag.’
Omdat de inrichting van de huurpanden ook kostbaar is, zet dat wel een maat op de groei. ‘Het is een gestapeld model, waarbij elke nieuwe vestiging zorgt voor een sprong in omzet. Maar je moet continu de balans vinden tussen nieuw aanbod creëren en nieuwe huurders aantrekken’, stelt Doorten. ‘Zonder nieuwe locaties is er geen groei, maar zonder huurders kun je die groei niet financieren.’
Geen externe aandeelhouders voor Storage Share
Ondanks die start als techstartup hebben Doorten en zijn compagnon geen externe aandeelhouders bij hun bedrijf betrokken. En dat hoopt hij zo lang mogelijk zo te houden. ‘We zijn samen 100 procent eigenaar. Het is toch wel lekker als je alles zelf kunt bepalen en je de leningen kunt aflossen die we van een paar vermogende particulieren krijgen.’
Sinds een jaar koopt de opslagaanbieder nu ook eigen panden. Daarvoor werkt hij samen met vastgoedpartner Minerva Development. ‘Zo komt de waardestijging ook naar je toe.’
Nu de overname ‘op zijn pootjes is geland’ zien de oprichters van Storage Share mogelijkheden om door te groeien van de huidige 63 naar 250 vestigingen. ‘Dat is onze grote droom: het zou fantastisch zijn als we binnen vijftien minuten van waar je maar staat in Nederland een vestiging hebben.’
Onlangs ging in Heerlen een locatie open, nummer zes alweer in Limburg. ‘Nederland is nog lang niet vol. We willen eerst landelijke dekking creëren in de uithoeken, waarna we de plekken ertussenin gaan opvullen.’
Opslag in het voormalige Aegongebouw in Leeuwarden
Natuurlijk verzadigt de markt een keer. ‘Maar we zien de bekendheid van self storage nog steeds toenemen. Anders gezegd: ik moet nog regelmatig uitleggen dat ik een ondernemer in de self storage ben. Dat hoeft over tien jaar denk ik niet meer. Ruimte wordt steeds duurder en Nederland gaat steeds kleiner bouwen. Dan wordt opslag een logisch alternatief voor zolders en schuren.’
Een opvallend project is de vestiging in Leeuwarden, gevestigd in het voormalige Aegongebouw. Een flinke kantoortoren die werd verbouwd tot studentenwoningen. Maar er zitten ook twee verdiepingen in met 1.200 vierkante meter aan voormalige serverruimte zonder ramen.
‘Niemand wist wat ermee aan te vangen’, zegt Doorten. ‘Nu zitten wij dus erin, midden in het centrum van de stad. Dat is goud! Maar je moet er maar net tegenaan lopen.’
