“Wij voorzien dat wij binnen anderhalf jaar de nummer 1-positie van Funda overnemen,” zegt Bob Kuijs (48), woordvoerder van huizensite Jaap.nl. Jaap bestaat in zijn nieuwe vorm pas drie maanden, maar presenteert zich nadrukkelijk als dé belager van Funda, de grootste en meest geraadpleegde huizenwebsite van Nederland. Funda is de verkoopetalage van bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) aangesloten makelaars, en vermeldt alleen het NVM-aanbod, ongeveer 65 procent van de te koop staande huizen. Jaap zag een gat en sprong erin met het nodige gerucht, want zoals het gaat als je de positie van een bijna-monopolist aanvalt, met valse bescheidenheid kom je er niet.
‘Meer koophuizen dan Funda’ staat er onder het rode Jaap.nl-logo op de beginpagina van de site. Eronder, naast de zoekfunctie, staat de ‘Actuele Jaap vs. Funda index’. Op een dinsdag aan het eind van mei staat Jaap op 124.268 huizen, Funda op 105.322. “Dat betekent 18 procent meer koophuizen op Jaap.nl,” concludeert Jaap. Overigens vermeldt het beginscherm van Funda op dezelfde dag: ‘Zoek in 154.115 woningen’. “Daar staan ook vakantiehuizen bij,” zegt Kuijs. “Het is een van de tegenmaatregelen die Funda heeft genomen. Zo pompen ze het volume op. ‘Een marktleider onwaardige actie,’ noemde onze directeur Tim Scholte dat. Niet voor niets hebben wij het over koophuizen.”
Jaap bestaat echt
Jaap.nl is de jongste onder de vele recente initiatieven die de almachtige positie van NVM en Funda in de wereld van makelaars en huizensites proberen te ondergraven. De laatste jaren verschenen onder meer woonkrant.nl van De Telegraaf, het in november door de Rabobank overgenomen zoekallehuizen.nl, miljoenhuizen.nl en dimo.nl, allen met een eigen claim als zouden ze sneller, vollediger en meer accuraat zijn, beter en completer dan de rest in het algemeen en Funda in het bijzonder.
Ervan uitgaand dat de claim van Jaap – meer koophuizen dan Funda – terecht is, hoe hij het voor elkaar krijgt, staat even verderop op de site, in de ‘Jaap versus Funda uitleg’. “Jaap staat elke morgen vroeg op,” staat er. “Dan checkt hij het aantal koophuizen op Funda en vergelijkt die met zijn eigen hoeveelheid woningen.” Tevreden constateert Jaap dan dat hij er meer heeft en gaat over tot de orde van de dag.
Jaap bestaat echt. “He is alive,” zegt Bob Kuijs. Jaap is ict-wonder Jaap Stelwagen, die al sinds eind 2001 bezig is met het ontwikkelen van een alternatief voor Funda. Dat doet hij door te ‘spideren’; een zoekrobot verzamelt gegevens van enkele honderden websites van individuele makelaarskantoren. Het was de afgelopen jaren de vraag of wat Jaap deed wel mocht. Kopiëren van gegevens van Funda zou strijdig zijn met de Databankenwet, maar met zijn spidertechnologie blijft Stelwagen, voor zover bekend, binnen de regels. Het auteurs- en beeldrecht is ook nog een kwestie: mag je de foto’s die makelaars van huizen maken zomaar overnemen? Vooralsnog, zegt Kuijs, “hebben we niks van de rechter gehoord.”
Het is in feite al de derde keer dat Jaap.nl wordt gelanceerd, na de eerste lancering in 2002 en een nieuwe poging halverwege 2004. Op dit moment heeft ‘onze spiderkoning’, zoals Kuijs Jaap Stelwagen noemt, ‘een zootje mensen in India zitten’ dat met een verzameling computerapparatuur fungeert als technologische basis en helpdesk van Jaap. Via de website te versturen op- en aanmerkingen op Jaap dienen in bondige bewoordingen en liefst in het Engels te worden opgesteld, “anders begrijpen ze het niet”.
Dirk doet mee
Zo eenvoudig als de site oogt – sober rood en wit à la supermarkt Dirk van de Broek –, zo ingewikkeld is de oprichtingsgeschiedenis van Jaap.nl. Het zit zo, ongeveer: je had techneut Stelwagen en je had Bob Kuijs en Jeroen Stoop van makelaarskantoor Kuijs Reinder Kakes uit Alkmaar, “een grote jongen in Noord-Holland,” zegt Kuijs. Jeroen Stoop stapte uit Kuijs Reinder Kakes en richtte Makelaarsland op, een andere luis in de pels van de NVM. Kuijs is naast aandeelhouder en ‘man op de achtergrond’ van Makelaarsland tevens aandeelhouder van Jaap.nl. Samen met andere investeerders vond hij Tim Scholte (40) van boten-, auto- en huizenkrantje ViaVia bereid het directeurschap van Jaap.nl op zich te nemen.
Onlangs nam de DSB Bank van financieel ondernemer Dirk Scheringa een belang in Jaap. ‘Jaap is blij met Dirk,’ meldt het persbericht, waarin Jaap-directeur Tim Scholte verder onder meer zegt: “Er zijn prima ideeën bij het Jaap-team om geïnteresseerden op de woningmarkt te servicen.”
Voor de e-mailservice, waarmee klanten elke dag het nieuwe woningaanbod thuis krijgen, hebben zich al 35.000 mensen ingeschreven. Jaap wil links opzetten naar de DSB Bank, die zo via Jaap hypotheken kan gaan verkopen. Daarnaast, zegt Kuijs, “zitten wij in de verhuisketen dicht bij het transactiemoment”, waardoor Jaap de klant in contact kan brengen met erkende verhuizers of leveranciers van gas en licht. Zo heeft Jaap volgens Kuijs diverse ‘verdienmodellen’ ingebouwd.
“Nu verdienen we nog niks,” zegt Kuijs. Op de markt voor huizensites heeft Jaap, volgens een overzicht van Funda van afgelopen maart, een bereik van 0,5 procent van de Nederlanders, tegen 20,9 procent van Funda. Dat gaat veranderen, dankzij de ideeën van het Jaap-team, dat op dit moment naast de investeerders bestaat uit één persoon, Tim Scholte. “Zo weinig mogelijk handjes in huis,” zegt Kuijs. “Jaap heeft amper een kantoor. Het is gaan met die banaan.”
Trucjes
Toen Jeroen Stoop (36) in februari 2005 begon met Makelaarsland, vroeg hij het de NVM: “Mogen wij op deze manier werken?” ‘Deze manier’ was de manier van Makelaarsland: de huizenverkoper zet via Makelaarsland zijn huis op Funda, doet de bezichtigingen zelf en betaalt Makelaarsland na verkoop een vaste courtage van 795 euro. Gebruikelijk onder makelaars is een courtage van 1,75 tot 2,25 procent van de verkoopprijs, gemiddeld 5000 euro.
Het mocht, van de NVM. “Ze dachten: dat gaat toch niet werken,” zegt Stoop. Dat ging het wel. In twee jaar groeide Makelaarsland uit tot het grootste makelaarskantoor van Nederland. De dertig medewerkers bemiddelden vorig jaar vanuit Heerhugowaard bij de verkoop van 6000 woningen, en verdienden zo 6000 keer 795 euro. Op dit moment heeft Makelaarsland 3000 woningen in de verkoop.
Makelaarsland is lid van de NVM, waardoor het zijn woningaanbod op Funda kan zetten. “Toen Makelaarsland een succes bleek, heeft de NVM geprobeerd ons uit de NVM en dus van Funda te krijgen,” zegt Stoop. De argumentatie was dat Makelaarsland geen goede makelaar zou zijn,omdat een goede makelaar aanwezig is bij bezichtigingen en ondertekening van het koopcontract bij de notaris.
Andere NVM-leden zijn bang voor de lage tarieven van Makelaarsland, zegt Stoop. “Ze hebben geprobeerd de regels te veranderen zodat de aangesloten makelaars verplicht zijn bezichtigingen te verzorgen. Dat is niet gelukt. Nu proberen ze het nog een keer. Ze zeggen: als je als makelaar wilt onderhandelen namens de verkoper, moet je het pand zelf ook minstens één keer gezien hebben.”
“Het zijn trucjes onder het mom van ‘kwaliteit’,” zegt Stoop. De makelaars van Makelaarsland onderhandelen telefonisch vanuit Heerhugowaard, en hoeven derhalve geen ‘rondjes te rijden’. “De meeste tijd van een makelaar gaat zitten in bezichtigingen. Dat hebben wij aan de klant uitbesteed. Onze klanten vinden het leuk. Het blijkt dat ze hun huis sneller verkopen, tegen hogere prijzen.”
Aanpassing van de NVM-regels zou het grondidee onder Makelaarsland vandaan halen. “Wij hebben huizen in het hele land te koop staan. Onze makelaars worden niet belast met rondjes rijden, dat is voor ons niet te doen. Als wij dat moeten doen, moeten wij de prijs verhogen. Ze halen de efficiency eruit. Dit is keihard proberen om het monopolie te handhaven. Ze proberen een concurrent te elimineren.” Makelaarsland heeft een procedure aangespannen tegen de voorgenomen aanpassing van de NVM-reglementen.
Funda-koek
Tja, wat is er aan de hand in de traditionele makelaardij, zegt Stoop. “Klanten vinden de dienstverlening in verhouding tot het geleverde te duur. Nederlanders zijn op de cent, en dat is goed.” Vergeleken met het nabije buitenland, waar een courtage van 3 tot soms 7 procent gangbaar is, zijn Nederlandse makelaars goedkoop. Maar dan vragen Nederlanders zich af wat makelaars nou eigenlijk voor hun geld doen, behalve in een nieuwe Volvo langs de huizen rijden.
“Je moet ons niet verwarren met een zoekmachine. Wij zijn niet een van de kleinere huizensites, wij zijn het grootste makelaarskantoor van het land. Onze etalage is niet makelaarsland.nl, onze etalage is Funda.” Om Funda kun je niet heen. De site heeft een praktisch monopolie, met maandelijks 2,7 miljoen bezoekers. De grootste concurrent is woonkrant.nl, met 800.000 bezoekers. Voor Funda is Makelaarsland een grote klant, zegt Stoop. “Funda is heel blij met ons.”
Kwesties zoals die rond Makelaarsland kunnen zorgen voor fricties in de hechte relatie tussen de NVM en Funda. In februari werd de directie van Funda onder druk van NVM-leden ontslagen. De directie, onder leiding van directeur en Funda-oprichter Marque Joosten, wilde de site openstellen voor niet-NVM-Makelaars, ook om concurrerende huizensites het hoofd te bieden. De NVM was tegen. Daarnaast moet Funda allerlei concurrenten het hoofd bieden die stukjes van de Funda-koek proberen af te snoepen.
Marketingmanager en woordvoerder Jeroen Wilhelm van Funda reageert een beetje korzelig op een interviewverzoek. Hoe gaat Funda om met de concurrentie? “Dat vertellen wij niet, uit concurrentieoogpunt,” zegt Wilhelm. “Reageren heeft ook wat defensiefs.” Funda, verreweg de grootste en de beste, hoeft zich niet te verdedigen, vindt Wilhelm. “Wij gaan uit van onze eigen kracht.” Desondanks: “Het is gezond dat er concurrentie is in de markt. Dat houdt de aanbieders scherp.”
Op een vragenlijst van de Vereniging Eigen Huis meldt Funda: “Een slechte ontwikkeling op makelaarsgebied is de opkomst van veel nieuwe huizensites die allerlei beloftes doen aan de consument die ze in de praktijk niet kunnen waarmaken. Door het succes van sites als Funda trekt de markt ook veel slechte partijen aan. Uiteindelijk wordt de woningzoeker hier de dupe van omdat hij niet goed kan inschatten wat de kwaliteit van dit soort sites zijn.” Funda bepleit daarom een keurmerk voor huizensites.
Welke partijen bedoelt Funda? “Dat mag de consument zelf bepalen,” zegt Jeroen Wilhelm. Met ‘slechte partijen’ bedoelt Funda ‘bepaalde websites die snel met onjuiste informatie een graantje mee willen pikken van het succes van huizensites’.
Hoe verdient Funda eigenlijk geld? De site wordt voor een deel gefinancierd door de NVM, zegt NVM-woordvoerder Roeland Kimman. De NVM-leden leveren een bijdrage, en daarnaast betalen huizenverkopers voor foto’s, filmpjes en andere opties. Het gaat om overzichtelijke bedragen, maar met 105.322 huizen in de verkoop, of 154.115, afhankelijk van hoe je telt, kunnen de verdiensten flink oplopen.
Even een misverstand uit de weg ruimen, zegt Kimman. “De NVM is de Nederlandse Vereniging van Makelaars, Funda is de huizensite van de NVM. De NVM-makelaar verkoopt makelaarsdiensten. Het maakt hem niet uit of klanten bij hem terecht komen via Funda, via Zoekallehuizen of De Telegraaf.” De NVM is gezegend met een goede site, zegt Kimman, de marktleider, by far. Dan wordt je aangevallen, nou: “Dat mag. De NVM is daar niet op tegen.”
‘Meer koophuizen dan Funda,’ zoals Jaap beweert, Funda noch de NVM ligt er wakker van. “Iedereen heeft zijn claim. Het heeft geen zin om over alle slogans rechtszaken te voeren,” zegt Kimman.
Concurrenten kunnen ook goede zaken hebben. Zo maakt Funda geen melding van ervaringen van klanten met makelaars, zoals bijvoorbeeld het nieuwe initiatief vinduwmakelaar.nl doet. Misschien komt dat nog, zegt Kimman. “Funda neemt dingen van anderen over, zoals anderen dingen van Funda overnemen.”
Een website is een website, zegt Kimman. “Waar het om gaat is de persoonlijke dienst van de makelaar: staat die man mij aan. Het gaat erom bij wie je een goed gevoel hebt.”
Meer tegengas
De concurrentie in de makelaarswereld mag moordend zijn, voor de jonge ondernemer Alexander van Meerwijk is het nog niet moordend genoeg, getuige een persbericht dat hij deed uitgaan ter introductie van zijn site vinduwmakelaar.nl. “Hij (Van Meerwijk, red.) heeft recent een nieuwe service op de huizenmarkt gelanceerd die de moordende concurrentie in de makelaardij verder zal aanscherpen.” Dat is Vinduwmakelaar, bemiddelaar tussen huizenverkoper en makelaar. Klanten kunnen op vinduwmakelaar.nl gratis hun huis registreren, waarop makelaars via een biedingsysteem een voorstel voor verkoopbemiddeling kunnen doen. De makelaar geeft onder meer de hoogte van de courtage en de te leveren diensten weer, en ziet alleen zijn eigen bod in beeld. De verkoper kiest zelf zijn makelaar. Na verkoop beoordeelt de verkoper de makelaar, de resultaten komen op de site. Alexander van Meerwijk verwacht dat de site de gemiddelde courtage van 5000 euro met 20 procent naar beneden kan brengen.
“Het aanbod van websites rond de verkoop van huizen is overweldigend,” zegt Van Meerwijk. “Maar er is geen enkele die vermeldt tegen welke prijzen huizen in dezelfde buurt worden verkocht, wat de ervaringen van klanten met makelaars zijn, wat makelaars doen voor hun geld.” Voor makelaars is Vinduwmakelaar ook fijn. “Die halen opdrachten binnen die ze anders waren misgelopen. Ze kunnen zich profileren.” De makelaarswereld is positief, zegt Van Meerwijk. “We hadden meer tegengas verwacht.”
Vinduwmakelaar heeft nu voor 25 à 30 miljoen euro aan huizen op de site staan, zegt Van Meerwijk. Per verkocht huis betaalt de makelaar een fee van tussen 200 en 800 euro aan Vinduwmakelaar. Het gaat goed, zegt Van Meerwijk. “Na anderhalve maand hadden we nooit verwacht dat we zoveel huizen en makelaars in huis zouden hebben.” Vinduwmakelaar wordt gedreven door drie personen. Er zit een grote investeringsmaatschappij achter en Cor van Zadelhoff van DTZ Zadelhoff bedrijfsmakelaars is adviseur.
Met internet is het zo, zegt Roeland Kimman van de NVM, dat iedereen erop kan. “Ik liep laatst door Leiden,” vertelt Kimman. “Daar zag ik boekwinkels en platenwinkels met een bordje op de ruit: ‘Wij gaan verder als webwinkel’. Zo gaat het ook op de woningmarkt. “Iedereen denkt met een site een graantje mee te kunnen pikken. Ze denken: ik ga iets op internet doen, dan loop ik binnen.”
Volgens Bob Kuijs van Jaap.nl is het zo makkelijk nog niet, zo’n website. “Spideren is heel moeilijk,” zegt hij. “Ik snap er zelf niks van.” Als je van honderden sites gegevens haalt, verzamel je ook een hoop onzin, of zoveel keer dezelfde informatie. Je moet filteren. Verder proberen makelaarskantoren de spidertechnologie te frustreren, waardoor bezoekers via Jaap bijvoorbeeld verkeerd worden doorgelinkt. Jaap is net begonnen, zegt Kuijs. Dingen kunnen beter.
Zo maakt Jaap nog geen onderscheid tussen nieuwbouw en bestaande bouw, waardoor je niet ziet of het vermelde bedrag ‘k.k.’ is of ‘v.o.n.’, toch geen kleinigheid. Aan die dingen wordt gewerkt, zegt Kuijs. “Het is allemaal nog niet helemaal klaar.”
Makelaardij is een vechtmarkt
Funda: ‘We hebben meer dan 150.000 huizen op de site staan’
Jaap: ‘Op onze site staan meer koophuizen dan op Funda’
NVM: ‘Iedereen heeft zijn claim. Het heeft geen zin om over alle slogans rechtszaken te voeren’
Makelaarsland: ‘Ze hebben geprobeerd de regels te veranderen. Dat is niet gelukt. Nu proberen ze het nog een keer’
NVM: ‘Waar het om gaat is de persoonlijke dienst van de makelaar: staat die man mij aan. Het gaat erom bij wie je een goed gevoel hebt’
Makelaarsland: ‘Voor Funda is Makelaarsland een grote klant. Funda is heel blij met ons’
Jaap: ‘Funda pompt kunstmatig het volume op. Een marktleider onwaardige actie’
Funda: ‘De NVM is gezegend met een goede site. Dan wordt je aangevallen, nou, dat mag. De NVM is daar niet op tegen’
Jaap: ‘We hebben een bereik van 0,5 procent van de Nederlanders, tegen 20,9 procent van Funda. Dat gaat veranderen. Over twee jaar zijn wij de nummer één’
Funda: ‘Een slechte ontwikkeling op makelaarsgebied is de opkomst van veel nieuwe huizensites die allerlei beloftes doen aan de consument die ze in de praktijk niet kunnen waarmaken’
Vinduwmakelaar.nl: ‘Ik heb een nieuwe service gelanceerd die de moordende concurrentie in de makelaardij verder zal aanscherpen’
NVM: ‘Misschien gaan wij dat ook doen. Funda neemt dingen van anderen over, zoals anderen dingen van Funda overnemen’
Vinduwmakelaar.nl: ‘De makelaarswereld is positief. We hadden meer tegengas verwacht’
Jaap: ‘Voorlopig hebben we nog niks van de rechter gehoord’
