Het doet af en toe echt pijn. Na een paar uur shoppen – wéér veel te veel uitgegeven – gaat de parkeerkaart in de automaat en vertelt die hoeveel euro’s daar nog bijkomen. Tja, in een druk winkelcentrum je auto droog en boetevrij achterlaten, dat mag wat kosten. Parkeren is duur en het wordt alleen maar duurder. Deze week becijferde Detailhandel Nederland dat parkeergarages hun prijzen vorig jaar negen procent hebben opgeschroefd.
Vooral het betalen per uur jaagt winkelpubliek op de vlucht: ook als er maar tien minuten om zijn, wordt een heel uur in rekening gebracht. Q-Park kwam de automobilist tegemoet door het betalen per uur af te schaffen in zijn Nederlandse ‘parkeerfaciliteiten’.
Hoe groot is Q-Park?
Q-park is huge. Zijn garages zijn overal: in binnensteden, op luchthavens, bij ziekenhuizen en bij NS-stations. Maar ook in transferia, in stadions en bij uiteenlopende evenementen. Het Maastrichtse bedrijf, opgericht en altijd geleid door de ras-echte Maastrichtenaar Ward Vleugels, is zelfs één van de drie grootste Europese parkeerbedrijven, met activiteiten in Duitsland, België, Groot-Brittannië, Frankrijk, Ierland, Denemarken, Zweden, Noorwegen en Finland.
Al met al gaat het om circa 870.000 parkeerplaatsen, verdeeld over meer dan 6.300 gebouwen en terreinen in 10 landen. Behalve met het uitbaten van parkeerplekken, verdient het bedrijf ook geld met het houden van toezicht op gemeentelijke garages.
In Maastricht tikt de meter dus behoorlijk door. Wat heet: in 2016 bedroeg de omzet 825 miljoen euro, met een bruto bedrijfsresultaat van 195 miljoen en een nettowinst van 85 miljoen.
Wat is het idee achter het succes?
Niet slecht? Bedenk dat het bedrijf in feite piepjong is. De basis voor het parkeerimperium legden Vleugels en zijn schoonvader Ger Ruijters, een Maastrichtse makelaar en projectontwikkelaar die aardig van stenen schuiven wist. Ruijters had al een aardige verzameling parkeerplekken. En net als schoonzoon Vleugels had hij door dat er een markt moest zijn voor het beter beheren en exploiteren van parkeergarages.
Wat was er namelijk aan de hand? Parkeren was in die tijd maar al te vaak een noodzakelijk kwaad. Voor de automobilist, die de tochtige betonnen spelonken moest opzoeken om zijn auto kwijt te raken – in de hoop hem ook weer heel terug te vinden. Maar evenzeer voor vastgoedinvesteerders was parkeren eerder een last dan een lust. Ze waren verplicht om parkeerplekken te realiseren bij de ontwikkeling van hun vastgoedcomplexen.
Dat vrat niet alleen ruimte, terwijl ze er nauwelijks geld aan konden verdienen. Toen ING Real Estate dat probleem wilde tackelen bij een nieuwbouwcomplex in Amsterdam, vonden ze in het diepe zuiden de Maastrichtse vastgoedondernemer Vleugels.
Hoe kwam Vleugels aan kapitaal?
Vleugels wist allereerst ING ervan te overtuigen dat hij met meer kwaliteit, een betere en veilige uitstraling en een uitgebreidere service de exploitatie van parkeergarages winstgevend kon krijgen. ING en Vleugels gingen in zaken. De garages van schoonpa en ING werden ondergebracht in een gezamenlijke onderneming, maar de Limburgers hadden grotere ambities.
In een tijd dat vastgoed nog erg in trek was, hoefde Vleugels daarvoor niet ver te zoeken naar investeerders: pensioenfondsen zijn dol op bakstenen en beton. Partijen als ABP, Delta Lloyd, Interpolis Pensioenen, Grontmij, Rupa, SNS Reaal en TPG KPN Pensioen stapten groot in, waardoor Q-Park van een joint-venture werd tot een NV met gespreid aandeelhouderschap.
Pensioengeld
Q-Park kon beschikken over een kredietlijn van een miljard euro. Mede door dat pensioenkapitaal kon Vleugels snel uitrollen. De grote doorbraak kwam met Byzantium, het project dat hij samen met ING en Bouwfonds realiseerde tegenover het Amsterdamse Leidseplein. In 1998 had Q-Park als NV vorm gekregen, maar al een jaar later werd vastgoed in Duitsland aangekocht, waarna België, Frankrijk, Ierland en een trits andere Europese landen volgden.
In Scandinavië maakte het in 2006 een klapper, door de overname van branchegenoot Carpark, marktleider in Zweden en Denemarken en de nummer twee positie in Noorwegen en Finland. In 2008 volgde de Franse gigant Epolia, voor 625 miljoen euro.
Vorig jaar werd er ook nog flink uitgebreid, onder meer met de overname Massilia Park in Marseille, waarmee Q-Park marktleider werd in die Franse stad en een flink parkeercontract in Toulon. In België werden lokale exploitanten in Hasselt en Genk ingelijfd, terwijl in Antwerpen een contract werd bemachtigd voor de ontwikkeling van 2000 parkeerplaatsen. Uiteindelijk heeft Q-Park bijna 6 miljard euro op zijn balans staan en biedt het werk aan meer dan 2.500 mensen.
Crisis
Na de Franse coup in 2008 stokte de expansie tijdelijk en brak een fase van ‘consolidatie’ aan. Een enigszins versluierende term voor het zoeken naar mogelijkheden om de rendementen overeind te houden. In plaats van investeringen in nieuw vastgoed drukten afboekingen (vooral in Frankrijk) op de waarde van het vastgoed en de contracten voor het beheer van garages het resultaat. Geld voor nieuwe aankopen moest intussen worden vrijgemaakt uit de verkoop en het terughuren van garages. Terwijl de omzet ondanks de schrale tijden nog aardig groeide, werd 2010 nog maar net met winst afgesloten.
Wel slaagde Vleugels er in 2011 nog in, de kredietlijn van 1,1 miljard te vernieuwen – de faciliteit werd zelfs voor een kwart overtekend. Dat bleek een teken dat zijn strategie op termijn toch wel deugde.
De parkeerplekken bleven vaker leeg door de crisis, en in winkelcentra wellicht ook door de opmars van webwinkelen. Die hogere tarieven lijken wat dat betreft een doekje voor het bloeden. In 2014 werden er nog rode cijfers geschreven (- 228 miljoen), mede door afboeking op waarde van vastgoed.
In de rij
Maar nu de economie in Europa weer aantrekt, profiteert Q-Park. Dat zorgde ervoor dat overnamekandidaten zich een rij konden aansluiten. Van de oorspronkelijk 20 geïnteresseerde kopers werden het afgelopen voorjaar vijf geselecteerd voor een tweede veilingronde.
In dat verkoopproces is Vleugels een van de 25 aandeelhouders van Q-Park, waaronder ook de pensioenfondsen Achmea en Delta Lloyd. Die moeten nog officieel groen licht geven voor de overname. “KKR is de beste partij om onze groeiambities te verwezenlijken”, zegt ceo Frank de Moor. “Steden staan voor steeds grotere uitdagingen als het om mobiliteit gaat. Daar willen wij een leidende rol in spelen.”
Risico’s voor de komende tijd zijn onder meer de brexit. En online winkelen, wat de drukte in stadscentra doet afnemen. Onlangs werd Q-Park als enige (grote) Nederlandse bedrijf getroffen door de ransomware-aanval van eerder deze maand. Iets verder in de toekomst doemen zelfrijdende auto’s op. Die zouden de vraag naar parkeergarages weleens kunnen drukken, al neemt die ontwikkeling pas rond 2035 serieuze vormen aan, schat het bedrijf.
