Een van mijn cliënten, we noemen hem X, heeft een aantal goedlopende kledingwinkels. Via een relatie komt hij in contact met een eigenaar van een andere winkel die van plan is (de activa van) zijn winkel te verkopen. Voor X zijn vooral de locatie en de gunstige huurvoorwaarden interessant. Tijdens een verkoopbespreking doet de verkoper een voorstel tot verkoop. Hij is bereid om zijn winkel (exclusief voorraad) te verkopen voor een acceptabel bedrag.
X heeft geeft aan zeer geïnteresseerd te zijn. Partijen spreken af dat de verkoper de jaarcijfers en het huurcontract verstrekt aan X. Op deze manier kan worden geverifieerd of de mededelingen van de verkoper kloppen. X beslist na ontvangst van die stukken of hij het voorstel accepteert.
Conflict
Nog geen week later – X is in de winkel om te vragen waar de stukken blijven – gebeurt het onverwachte. De verkoper geeft aan dat hij geen zaken meer wil doen met X. Hij had vernomen dat de winkel zeker 100% meer waard zou zijn. X gaat hiermee uiteraard niet akkoord en geeft aan dat hij de verkoper aan zijn aanbod houdt. De verkoper volhard in zijn weigering.
De vraag die X mij voorlegde was of de verkoper gedwongen kon worden de winkel te verkopen aan X.
Of het in een dergelijke conflictueuze situatie verstandig is om koste wat kost de overname van de winkel te bewerkstelligen, is discutabel. Medewerking van de verkoper is namelijk nog wel vereist, ondermeer voor de belangrijke indeplaatsstelling met betrekking tot de huurovereenkomst. X was echter vastbesloten om de verkoper aan zijn aanbod te houden.
Uitzondering
Als uitgangspunt geldt dat een aanbod kan worden herroepen, zolang het niet is geaccepteerd. Dit zou dus betekenen dat de verkoper in zijn recht staat. X zou immers pas beslissen of hij het aanbod zou aanvaarden nadat hij de documenten had bestudeerd.
Geen uitgangspunt zonder uitzondering. In sommige gevallen is een aanbod niet te herroepen. Er moet dan sprake zijn van een volledig aanbod waarover geen onduidelijkheid bestaat tussen partijen. Het is goed verdedigbaar dat daarvan sprake is. Alle elementen van de koop waren duidelijk: koopobject, de prijs daarvoor en de overnamedatum.
Mondelinge overeenkomst
Daarnaast moet het aanbod onherroepelijk zijn. De verkoper heeft — zonder enig voorbehoud te maken – een mondeling aanbod gedaan. Afgesproken is dat de verkoper zijn aanbod zou onderbouwen door aan X nog enkele documenten te verstrekken. Vervolgens zou X beslissen of hij het aanbod wilde aanvaarden.
Ik vind het goed verdedigbaar dat daarmee uit het aanbod van de verkoper volgt dat het niet kon worden herroepen of ingetrokken, zolang de toegezegde stukken niet waren verstrekt. Daarna moest de verkoper aan X een redelijke termijn geven om deze stukken te kunnen beoordelen en berekeningen te kunnen maken.
VerkoopIn kort geding hebben we gevorderd dat de verkoper moet meewerken aan de verkoop en daarnaast dat het hem wordt verboden om met andere partijen te onderhandelen over de verkoop. Dit heeft ertoe geleid dat de winkel alsnog voor een iets hogere prijs dan het aanbod is verkocht aan X.
De les die hieruit geleerd kan worden is dat wanneer je je onderneming wilt verkopen, je de nodige voorzichtigheid moet betrachten bij het doen van een aanbod als je nog niet zeker weet of dit wel de beste partij of de beste prijs is. Leg de bedoelingen van partijen daarom altijd vast. De onduidelijkheid die partijen hier hebben laten ontstaan leidt tot “afspraken” die multi-interpretabel zijn en dat leidt weer tot conflicten.
Martijn Noordermeer (UJG Velo)
