De “NDSM-werf en de Westergasfabriek in het kwadraat”. Zo noemt ondernemer Jim van der Lubbe (30) het door hem zo geliefde Hembrugterrein in Zaandam. Lang geleden huisde er een munitiefabriek en was het terrein verboden voor onbevoegden, maar tegenwoordig is het een verzamelplaats voor startende ondernemers en jongeren. Zij worden aangetrokken door de klassiek ogende panden, die uitzicht bieden over het Noordzeekanaal.
Van hobby tot bedrijf
Van der Lubbe huist er al vier jaar lang met zijn eigen interieurbedrijf in een honderd vierkante meter groot, vrijstaand bedrijfspand uit 1910, dat oogt als een kleine boerderij. Van der Lubbe is er dagelijks druk in de weer met het maken van raamwerken, badkamermeubilair, tafelonderstellen en ga maar door. Wat ooit begon als een hobby is uitgegroeid tot een serieus bedrijf, en Van der Lubbe heeft inmiddels zijn eerste parttimer aangenomen.
Deadline
Toen Van der Lubbe zijn intrede in het pand nam, stond deze al jaren leeg. Het terrein was in handen van Rijksvastgoed en de ondernemer kon het pand tegen een betaalbaar tarief huren. Bovendien kreeg hij een optie op de koop ervan.
Het pand diende ooit als het waterzuiveringsgebouw van het terrein en had in de loop van de tijd waterschade opgelopen. Maandenlang was Van der Lubbe in de weer met het opknappen en stuken van de woning. Het kostte bloed, zweet en tranen, maar uiteindelijk had hij niet alleen de schade weggewerkt, maar ook zijn eigen elektranetwerk en riool geïnstalleerd.
Drie jaar later kreeg Van der Lubbe, die inmiddels fulltime aan zijn bedrijf werkte, een bericht: er zou een deadline komen voor zijn optieperiode. Een andere ontwikkelaar, ABC Planontwikkeling, zou het terrein binnen enkele weken overkopen van de overheid. Als Van der Lubbe in het pand wilde blijven, moest hij dit nú kopen. Deed hij dit niet, dan ging het oude waterzuiveringspand mee naar de volgende eigenaar.
Hypotheek bedrijf krijgen
Voor starters is het onmogelijk om bij een bank te lenen
Van der Lubbe was inmiddels verknocht aan zijn bedrijfspand en besloot direct naar de bank te gaan. Keer op keer kreeg hij echter nul op het rekest voor een hypotheek. “Je cijfers worden ingevoerd in een programma”, vertelt Van der Lubbe. “Vervolgens krijg je telkens een afwijzing. Voor startende ondernemers is het onmogelijk om bij een bank te lenen, tenzij je bakken met winst maakt. Maar welke starter doet dit nu?”
De ondernemer zat met de handen in het haar. Hoe kon hij ‘zijn’ pandje ooit in eigen handen krijgen zonder hypotheek? Na lang rondvragen, kwam Van der Lubbe uit bij een financier die in plaats van bankkapitaal gebruikmaakt van privaat geld. Om een hypotheek af te sluiten, moest Van der Lubbe meer rente betalen, maar dat maakte hem niet uit: “Ik kon het pand kopen, daar draaide het voor mij om!”
Basel IV
Het verbaast KPMG-vastgoedexpert Frank Mulders niets. “Voor mkb’ers en startende ondernemers is het lastig om bancaire financiering te krijgen – of dat nu is voor de groei van hun bedrijf of voor het aankopen van vastgoed. Er zit een hoog risicoprofiel aan: maakt de ondernemer het niet waar, dan moet de bank het bedrijfspand laten veilen.”
Ook de zogeheten mondiale Basel IV-wetgeving als gevolg van de bankencrisis van 2008 speelt mee. Nederlandse banken moeten door strengere regelgeving hogere kapitaalbuffers aanhouden, oftewel meer geld op de rekening houden. “Vooruitlopend op deze regelgeving zie je banken keuzes maken”, zegt Mulders.
“Ze kiezen er niet voor om heel hard te groeien voor het mkb, want daarvoor zouden de banken veel extra kapitaal nodig hebben. Waar moeten ze dit vandaan halen? Banken willen hun mkb-financieringen eerder laten dalen dan groeien. Daarom zie je fondsen opkomen om ondernemers bij dergelijke financiering te helpen.”
Beleggers
Dezelfde ontwikkeling ziet KPMG ook terug op de hypotheekmarkt voor vastgoed voor beleggers. KPMG publiceerde in oktober de meest recente editie van zijn jaarlijkse Property Lening Barometer, waarin de accountants- en adviesorganisatie het sentiment voor vastgoedfinancieringen in veertien Europese landen meet. Door – onder meer – Basel IV steken Nederlandse banken minder kapitaal in hypotheken voor beleggers.
“Ze hebben al een relatief grote portefeuille”, licht Mulders toe. De banken ING, ABN Amro en Rabobank hebben circa 60 tot 70 procent van de financieringen op de Nederlandse markt verstrekt. Gezien de toegenomen vraag naar kapitaal zie je volgens Mulders daarom een behoefte ontstaan aan alternatieve financieringsvormen van bijvoorbeeld verzekeraars, buitenlandse banken of – in het geval van Van der Lubbe – een private investeerder.
