Met de Brexit in het vooruitzicht, trekken vastgoedinvesteerders zich terug van de Britse markt om zich in toenemende mate op Duitsland en Nederland te richten. Uit nieuwe cijfers van vastgoedadviseur CBRE blijkt dat Nederland afgelopen jaar – net als in 2017 – op de vierde plek staat van investeringsmarkten in Europa voor vastgoedpartijen. Grote concerns als media-onderneming Discovery, de Japanse bank Norinchukin en het Europees Geneesmiddelenbureau (EMA) vestigen zich bovendien in Amsterdam.
Geweldig nieuws voor ons land, maar voor ondernemers die op zoek zijn naar een kantoorpand betekent dit ook: meer concurrentie op de markt. Wil je zo beslagen mogelijk ten ijs komen op de kantorenmarkt? Zoek dan gericht. Weet welke constructie – koop, huur of flexwerkplekken – voor jouw organisatie is aan te raden. Sprout vraagt vastgoedkenners naar hun tips voor ondernemers hoe ze een kantoorpand vinden.
Bedrijfspand voor iedere fase
“De meeste startups beginnen klein, bijvoorbeeld op een zolder of studentenkamer”, zegt ABN Amro-sector banker bouw & vastgoed Petran van Heel. “Of je gaat in een koffiebar of restaurant flexwerken. Dat kost je organisatie slechts een kopje koffie per uur; lagere huisvestingskosten kun je bijna niet hebben. Groei je verder, dan kun je bij een flexkantoor als Spaces één of meerdere flexplekken huren. Voor een paar honderd euro per maand kun je zo een adres op de Zuidas krijgen.”
Voor een paar honderd euro heb je een adres op de Zuidas
Word je nog groter, dan kun je er een kamer of zelfs een hele verdieping huren, stelt Van Heel. De mogelijkheid om dan zelf je eigen pand te huren, komt dan ook in zicht. Heb je de groei flink te pakken en ben je er zeker genoeg van dat je voor langere periode meer ruimte nodig hebt? Dan is het tijd voor de volgende stap. Van Heel: “Ben je de startup-fase voorbij en houd je cash over dat niet meer per se nodig is voor de groei van je bedrijf, dan kan kopen een mooi initiatief zijn. Zo’n groeipad zie je in extremo bij Booking, dat via vele kantoren nu een groot eigen kantoor in Amsterdam laat bouwen.”
Flexmarkt groeit
Allereerst die flexmarkt, met initiatieven als Spaces, Tribes en WeWork. In Nederland is 1,1 miljoen vierkante meter kantoorruimte ingericht als flexwerkplek, zo blijkt uit recente cijfers van vastgoedmakelaar JLL. Sinds 2014 verdrievoudigde het aanbod in Nederland.
Dat lijkt heel wat, maar, zo benadrukt Van Heel: het valt in het niet bij de 50 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte die Nederland in totaal telt: “Het is dus nog maar 2 procent van de omvang. Wel verwacht ik dat de groei zal toenemen. Flexwerken biedt veel voordelen. Als individu kom je mensen uit allerlei soorten branches tegen.” Dit kan tot innovatieve ideeën leiden, meent de ABN Amro-expert: “Die dynamiek is een reden dat ook grotere bedrijven extra ruimte huren bij flexkantoren. Innovatie vind je sneller op afstand van je hoofdkantoor. Bovendien heeft zo’n flexkantoor een heel andere uitstraling, die kan helpen bij het aantrekken van jong talent.”
Kort huren
Het grote voordeel van flexwerkplekken huren, is dat je voor een zeer korte periode kunt huren – vaak al voor een maand. Dat geldt voor zzp’ers, maar ook voor bedrijven die een gehele verdieping huren. Vanwege deze flexibiliteit kiezen groeiende bedrijven er in toenemende mate voor om een verdieping van een flexkantoor te huren in plaats van een eigen pand.
Je kunt niet met zijn vijfhonderden in een WeWork-omgeving zitten
Zouden ze dat laatste doen, dan zitten ze al snel aan een huurcontract van meerdere jaren vast. Zoiets is niet handig als je spoedig uit je kantoorpand verwacht te groeien. Bij initiatieven als Spaces of Tribes kun je maandelijks opzeggen. Er staat wel wat tegenover, zegt Van Heel: “Het risico van plotse leegstand ligt bij de verhurende partij. Dat risico vertaalt zich in een hogere prijs per vierkante meter.”
“Voor kleine bedrijven is zoiets handig”, vindt ook security director debt & structured finance Philip Zwart van vastgoedorganisatie CBRE Group. “Wij hebben echter vijfhonderd mensen in dienst. Die kun je moeilijk in een WeWork-omgeving zetten.”
Maatwerk nodig
Heb je dus een relatief stabiele organisatie met een fte-bestand van enkele tientallen of honderden mensen, dan kan het financieel lonen om een eigen pand te huren. Wel hangt het sterk af van je branche, benadrukt Zwart: “Als je een autohandelaar bent, heb je natuurlijk geen groot kantoorpand nodig. Dan moet je een halletje laten bouwen. Spuit je ook, dan moet je er een spuitkantine bij laten maken.”
En zo komen we aan op de koopmarkt. Het grote voordeel van een bedrijfspand kopen, is dat je hiermee vermogen opbouwt en de baas bent over je eigen pand. Kopen doe je als bedrijf voor de langere termijn, waarmee je investering lucratief kan uitpakken. Heb je bijvoorbeeld 20 jaar geleden een kantoorpand gekocht aan de rafelranden van het centrum van Amsterdam, dan kun je er de klok op gelijkzetten dat je investering zal renderen wanneer je je pand dit jaar verkoopt.
Ter illustratie: Amsterdamse kantoren maakten in het derde kwartaal van 2018 de sterkste waardestijging ter wereld, berekende vastgoedadviseur JLL in oktober. Kantoorpanden stegen maar liefst 27,4 procent in waarde.
Kantoorpand vinden met meerdere doelen
Daar staat tegenover dat zo’n 15 procent van alle kantoorpanden in Nederland momenteel leeg staat. Koop je dus een kantoorpand dan ga je een bedrijfsrisico aan, benadrukt Zwart. “Gaat het niet goed, dan heb je het nadeel dat je een kantoor op je balans hebt staan. Groei je daarnaast van tien naar honderd man, dan is het maar de vraag of je in hetzelfde kantoorpand kunt blijven.”
De kans op een succesvolle verkoop vergroot je verder door een pand met een zogeheten alternatieve aanwendbaarheid te laten maken. Dit houdt in dat het pand eenvoudig ingezet kan worden voor andere doelen. Een fabriek tover je niet zo snel om tot appartementencomplex, terwijl dit met een kantoor makkelijker gaat. Aan de andere kant: dit is niet altijd mogelijk, vooral vanwege het bestemmingsplan.
Privé aankopen
Ben je een succesvolle ondernemer, dan kun je in vastgoed investeren
Een manier om als reguliere onderneming in een zelf gekocht bedrijfspand te werken, is door het pand persoonlijk als ondernemer aan te kopen, stelt hoogleraar vastgoedfinanciering en vastgoedbeleggingen Piet Eichholz van de Universiteit van Maastricht. “Ik ken veel ondernemers die ruimte huren van partners, die dit privé verhuren. Zo voorkom je dat je vastgoed op je bedrijfsbalans moet aanhouden. Ben je als ondernemer succesvol, dan kun je besluiten om je geld in vastgoedbeleggingen te stoppen.”
Maar ja, dan moet je wel succesvol zijn. Wil je als beginnend ondernemer tóch je droompand kopen, dan zul je waarschijnlijk nul op het rekest krijgen van banken. Het bankwezen heeft te maken met strengere regelgeving als gevolg van de bankencrisis in 2008. Omdat zij hogere kapitaalbuffers moeten aanhouden, kunnen zij minder in vastgoed investeren.
Alternatieve financiering
Alternatieve financiering kan in dit soort gevallen soelaas bieden. Van Heel: “Maar ook hier geldt: high risk, high return. Veel startups gebruiken eerst hun spaargeld en halen geld op bij friends, family and fools. Vaak gaat dat op vriendschappelijke basis, waarbij weinig is vastgelegd. Groei je door naar een levensvatbare startup, dan kan je naar private equity of venture capital gaan. Maar het forse risico dat een startup met zich meebrengt, zorgt ook hier voor een hogere prijs. Deze partijen willen vaak een deel van je aandelen hebben én een hoge return.”
Een andere vorm is die van peer-to-peer-leningen, waarbij een private investeerder via een platform jouw vastgoedobject financiert. Het nadeel van deze constructie is dat je een iets hogere rente betaalt dan bij de bank. Voordeel is dat je makkelijker financiering krijgt dan bij de bank, omdat deze investeerders meer waarde hechten aan de waarde van het onderpand dan aan je jaarrekening en dat je altijd boetevrij kunt aflossen.
Van Heel: “Crowdfunding is tot slot ook een optie, maar bedenk je wel dat je goed duidelijk moet maken waar je het kapitaal voor nodig hebt, hoeveel geld je nodig hebt en dat het lang kan duren omdat vastgoed kapitaalintensief is.” Bovendien heb je dan met veel kleine investeerders te maken.
Oftewel, in de vastgoedwereld gaat voor ondernemers het aloude Cruijfiaanse gezegde op: ieder voordeel heb z’n nadeel.
Foto: Zhang Peng/Getty.
