Door de Basel-wetgeving moeten onze banken toewerken naar hogere kapitaalbuffers. Investeringen met een relatief hoog risico schrappen de banken daarom al snel. Zoek je als ondernemer een financier voor je commercieel vastgoed, dan kom je bedrogen uit als je met de pet bij de banken rondgaat. Sterker nog: nergens in Europa heeft het mkb zoveel problemen in het verkrijgen van bancair krediet als in Nederland, berekende kredietverzekeraar Euler Hermes nog in april dit jaar.
Steeds vaker zoeken ondernemers dan ook hun heil bij alternatieve vastgoedfinancieringen. Denk hierbij aan crowdfunding (meerdere particulieren die voor kleine bedragen instappen) en peer-to-peer-financieringen (waarbij ondernemers met een financieringsbehoefte voor vastgoed gekoppeld worden aan één private investeerder).
Is alternatieve vastgoedfinanciering in Amerika al een miljardenmarkt, in Nederland staat deze nog in de kinderschoenen. Vrij vertaald voor ondernemers: het is nu tijd om je kansen te pakken. Hoe ziet de markt er precies uit, en wat zijn de vooruitzichten? Sprout praat je bij.
Alternatieve vastgoedfinanciering in de Verenigde Staten
De markt mag in gidsland de Verenigde Staten dan meer ontwikkeld zijn, de kansen die men in deze markt heeft moeten we ook weer niet overschatten, denkt Hogeschool Utrecht-onderzoeker Lex van Teeffelen. Zeker wat betreft crowdfunding is er een groot verschil tussen Amerika en Nederland.
Van Teeffelen: “Investeerders in Amerika moeten groot zijn om mee te kunnen doen en toestemming van de lokale Belastingdienst krijgen om mee te investeren. Het zijn over het algemeen partijen die geld hebben en een investeringsvehikel hebben. In Nederland kunnen investeerders de maxima voor crowdfunding omzeilen door een bv op te zetten.”
Een wat flexibelere markt in Nederland dus. Van Teeffelen volgt het crowdfunden van vastgoedfinanciering, waar particulieren kunnen investeren in het bedrijfspand van een ander. Hij schat het aantal vastgoedfinancieringen op het totaal aantal crowdfundfinancieringen op 20 procent van het volume. “Ik verwacht nog een aanzienlijke groei van vastgoed in de peer-to-peer-financieringsmarkt. In Engeland is dit al zo’n 5 jaar aan de gang, en heeft het ook flink doorgezet.”
Banken huiverig voor vastgoedfinanciering
Zoals gezegd, is de markt voor niet-bancair vastgoedkrediet groeiende vanwege de terugtrekking van de banken. MKB-Nederland-financieringsexpert Rob Wolthuis legt uit dat dit komt door de financiële crisis van 2008. “Vastgoed heeft toen een grote klap gekregen. Het gaat momenteel goed met de bouw en er wordt tegen de klippen op gebouwd. Dit gaat echter niet tot het oneindige door.”
“Banken zijn huiverig geworden voor grote concentraties vastgoed in hun portfolio”, legt Wolthuis uit. “Bij een volgende crisis kunnen ze dan in de problemen komen. Bedrijven en retailers kunnen failliet gaan, waardoor kantoorpanden en winkels leeg komen te staan. Banken financieren nog delen van het commercieel vastgoed, maar er is vaak nog een andere partij nodig.”
Kapitaalbuffers of niet, gaan de banken hierdoor niet voorbij aan een deel van hun bestaansrecht? “Als ze een kans zien, gaan ze er wel in mee”, zegt Wolthuis. “Banken financieren ook zeker nog wel vastgoed, maar de markt wordt breder, wat een goede zaak is als je kijkt naar het spreiden van risico’s. Voor ondernemers is het natuurlijk wel wennen, en daar begint het te schuren. Waar kun je immers naartoe? Je komt terecht in een wereld die je niet goed kent.”
Crowdfunding
Die wereld uit zich dus in een verscheidenheid aan financieringsopties. Daarbij is het belangrijk een onderscheid te maken tussen crowdfunding en peer-to-peer-financieringen. Crowdfunding door particulieren is allerminst zonder risico’s. ABN Amro-sector banker bouw & vastgoed Petran van Heel stipte eerder al op Sprout aan dat crowdfunding een risico met zich meebrengt omdat je met veel kleine investeerders te maken hebt en het lang kan duren omdat vastgoed kapitaalintensief is.
Peer-to-peer-financieringen
Crowdfunding kan dus meer gedoe opleveren. Wie de vingers hier niet aan wil branden, doet er volgens Van Teeffelen dan ook goed aan uit te wijken naar andere opties. Denk aan de mogelijkheid van peer-to-peer-financieringen. Hierbij heb je te maken met één investeerder die gekoppeld wordt aan de zakelijke financiering.
In het geval van de financiering van zakelijk vastgoed wordt vooral gekeken naar de waarde van het object, in plaats van naar de jaarrekening van de onderneming. Het object dient namelijk als onderpand voor de investeerder. Het voordeel voor de ondernemer is dat – weliswaar tegen een iets hogere rente – het vaak makkelijker is om een financiering te krijgen dan bij de bank.
Alternatieve vastgoedfinanciering groeit gestaag
Wolthuis: “We dachten een paar jaar geleden nog dat de wijze waarop ondernemingen zich financieren snel zou verschuiven, maar dat bleek niet zo te zijn. De alternatieve financieringsmarkt groeit gestaag, maar wel organisch.”
Cijfers over de precieze omvang voor alternatief vastgoedkrediet zijn er niet. In een eerder artikel van Sprout schatte senior accountmanager Gaston van den Biggelaar van Handelsbanken het totale marktaandeel van alternatieve financiers in ieder geval op zo’n 50 procent.
Hogere rente
Dat de rente bij alternatieve financiers hoger is dan bij banken, acht Wolthuis niet meer dan logisch. “Banken kunnen geld via de ECB krijgen, bijna gratis (hij doelt op het opkoopbeleid van Mario Draghi, red.). Andere partijen moeten hun financiering uit de markt halen.”
Voor investeerders moet het verlenen van een financiering natuurlijk wel aantrekkelijk zijn. Als ondernemer krijg je er vaak wel dienstverlening voor terug die gunstiger uitpakt, stelt Wolthuis. “Doordat minder mensen hoeven mee te kijken, zijn deze partijen in theorie in staat veel sneller te werken dan een bank.”
Alternatieve vastgoedfinanciering, het lijkt een blijvertje te zijn. “De markt zal zich doorontwikkelen”, verwacht Wolthuis. “Ik verwacht dat banken en alternatieve financiers bovendien vaker zullen samenwerken om beiden een deel van een vastgoedinvestering te doen.”
Positieve ontwikkeling
Aangezien banken steeds verder terugtrekken, is de komst van alternatieve vastgoedfinanciering dan ook een goede zaak, denkt Van Teeffelen. Ook Wolthuis vindt het al met al een positieve ontwikkeling voor ondernemers. “Meer partijen kunnen je immers helpen.”
Foto: Vladimir Kudinov/ Unsplash
