Pandje bouwen, huurder zoeken, incasseren. Zo zag jarenlang het businessmodel van de vastgoedjongens eruit. Maar zo werkt het niet meer. In de regio Hoofddorp kijken ze hoe het anders kan.
Van buiten ziet het kantoorpand naast station Hoofddorp eruit als ieder ander kantoor in aanbouw. Eén gevel in het pand ligt nog open, waardoor je zo tussen de zes betonnen vloeren door kunt kijken. Boven het geluid van de boormachines uit kun je nog net ‘Ik kan niet leven in een wereld zonder jou’ horen schallen. De zon spiegelt in de zuidgevel die bekleed is met veel glas en grijze platen. Aan niets is te zien dat dit gebouw een record gaat breken.
Toch is dat precies wat hier wel gaat gebeuren. Als alles gaat zoals de bedoeling is, komt hier veruit het ‘groenste gebouw van Europa’. De toekomstige huurder, TNT, gaat er in elk geval vol voor, samen met projectontwikkelaar OVG, financier Triodos en architect Paul de Ruiter.
Hoogste cijfer
De kwalificatie ‘groenste’ wordt gemeten met een zogeheten LEED-keurmerk en een Greencalc+-score, internationaal erkende meetmethoden, die het hoogste cijfer ooit moeten opleveren. Gebouwen die nu voor ‘groen’ doorgaan, halen een Greencalc-score van zo’n 500. Dat was voor Flip Verwaaijen, de hoogste baas van TNT Real Estate, niet genoeg. Het verhaal gaat dat hij op een gegeven moment aan een aantal architecten en ontwikkelaars vroeg wat er mogelijk was. Nou, zeiden zij, als je alles op alles zet, als je echt alles doet wat er op dit moment technisch kan, dan is een score van 800 wel haalbaar. Oké, zei Verwaaijen toen: “Als 800 haalbaar is, dan is 1.000 dat ook. Dan willen wij 1.000.”
Zo verbruikt het nieuwe hoofdkantoor straks ongeveer de helft van de energie die een conventioneel kantoor gebruikt. Architect Paul de Ruiter bereikt dit onder andere door veel daglicht binnen te laten en te verwarmen en te koelen met grondwater. Het gebouw, dat al bij voorbaat de Green Office is gedoopt, krijgt een soort ‘kameleonhuid’: ‘zelfdenkende’gevels die weten waar de zon opkomt, zorgen dat daglicht binnenkomt en de warmte in het gebouw op het gewenste niveau blijft. Er komt slimme zonwering, de warmte uit de ventilatie wordt teruggewonnen en het gebouw is zo gemaakt dat de lift niet vaak gebruikt hoeft te worden. De Ruiter spreekt zelf graag over “een gezond gebouw”: “Duurzaamheid is zo’n containerbegrip geworden”, zei hij in oktober 2009 op een symposium dat ter gelegenheid van de eerste paal werd georganiseerd. “Wij zijn uitgegaan van wat de mens nodig heeft om prettig te werken en zetten daar een gebouw omheen.”
Zeemeeuw
Technieken om een gebouw energiezuinig te maken, bestaan al jaren. De daarvoor benodigde installaties zijn weliswaar duurder, maar de energierekening is daarmee ook zoveel lager te krijgen, dat zo’n investering meestal in minder dan 10 jaar kan worden terugverdiend. Waarom staan er dan nog niet veel meer energiezuinige gebouwen in Nederland?
De verklaring hiervoor ligt in het traditionele businessmodel van de meeste vastgoedprojectontwikkelaars. “Om een kantoor te bouwen heb je maar drie dingen nodig”, zegt Piet Eichholtz, professor vastgoedfinanciering aan de Universiteit van Maastricht: “Positie, product en huurder.”
Als een projectontwikkelaar een stuk grond heeft waarop hij mag bouwen, laat hij een architect een voorlopig ontwerp maken en zoekt daar huurders bij. Als hij een flink deel verhuurd heeft, zeg 50 procent, gaat hij naar een belegger. Die koopt het dan nog virtuele pand. Pas daarna gaat de aannemer aan de slag. Energiekosten maken geen onderdeel uit van dit businessmodel. “De energie betaalt de huurder zelf,” zegt Eichholtz. “Daar hebben de ontwikkelaar en de belegger niets mee te maken.”
Dat is ook gemakzucht, zegt Eichholtz. “Het werd lang als ingewikkeld en geitenwollensokken gezien.” En niet onbelangrijk: “Er werd veel geld verdiend zonder dit soort ingewikkelde dingen.” “Een traditionele ontwikkelaar is als een zeemeeuw”, zei Flip Verwaaijen er treffend over op de Hoofddorpse bijeenkomst. “Ze vliegen over, krijsen, schijten, en weg zijn ze weer.”
Cirkel van blaam
Probleem in het oude businessmodel is dat het voordeel van een duurzamer gebouw over verschillende partijen moet worden verdeeld. Een vicieuze cirkel die in de vastgoedwereld de circle of blame wordt genoemd.
Huurder, architect, projectontwikkelaar en investeerder: alle vier zeggen ze wel te willen, maar wijzen ook naar de ander als het moet gebeuren. Vooral het feit dat investeerders bij grote kantoorcomplexen letterlijk beleggers zijn, maakt het moeilijk de cirkel te doorbreken. De belegger weet immers van tevoren niet of hij de extra investeringen die hij moet doen ook terugverdient in een hogere vierkantemeterprijs. “Het probleem is: de belegger moet investeren, en de huurder plukt daarvan de vruchten”, aldus Wieger Sietsma, woordvoerder van ING Real Estate, Nederlands grootste ontwikkelaar. “Een ontwikkelaar draagt de exploitatie het liefst zo snel mogelijk over. Hoe de exploitatie tijdens de levensduur precies in elkaar zit, is niet zijn probleem.”
“Over de energierekening werd lange tijd niet gesproken”, bevestigt ook Coen van Oostrom, oprichter van projectontwikkelaar OVG (Oostrom VastGoed). Als er al over de keuze van de verwarmings- en koelinstallaties werd gesproken, dan ging dat over het gewenste comfortniveau, niet over energiekosten.
Vijf kantoren
TNT wist de circle of blame te doorbreken met de aanbesteding voor vijf nieuwe kantoren, waaronder dus een nieuw hoofdkantoor in Hoofddorp. Breekijzer was Flip Verwaaijen, die niet werd gehinderd door enige ervaring in de vastgoedbranche. Toen zijn baas nieuwbouwplannen had, nodigde hij ontwikkelaars uit een voorstel te doen.
Daaraan verbond hij slechts twee randvoorwaarden: het moest het groenste kantoor van Europa worden én de huurprijs mocht niet hoger liggen dan de kale huurprijs plus energierekening van een gewoon kantoorgebouw. Hoe die kosten werden opgesplitst in huurprijs en energie, daar wilde hij niets mee te maken hebben. Huurder Verwaaijen wilde dus alleen zaken doen met projectontwikkelaar, investeerder en architect tegelijk. Juist door die gedwongen samenwerking, doorbrak hij de vicieuze cirkel. Negen consortia besloten mee te dingen naar deze grote opdracht. Het consortium OVG/Triodos won. In januari 2009 ging de eerste paal de grond in en begin 2011 moeten de TNT-werknemers achter hun groene bureaus zitten.
De duurzame ambities passen in TNT’s filosofie van Planet Me. “Wij zijn eigenlijk een ontzettend smerig bedrijf”, aldus Verwaaijen eind vorig jaar. “Al die auto’s, al die vliegtuigen. Maar in dit soort gebouwen kunnen we wel laten zien dat we er alles aan doen om het niet erger te maken dan het al is.”
Verrijzen
Toeval of niet, in de regio rondom Schiphol en Hoofddorp verrijzen tegenwoordig meer van dit soort duurzame gebouwen.
Zo is op Schiphol-Oost bijvoorbeeld net het gebouw TransPort2 opgeleverd. Het gebouw, dat tussen de 20 en 25 miljoen euro kost, is door de energiebesparende bouw en installaties zo’n 7,5 procent duurder dan een conventioneel gebouw, vertelt André van den Berg, directeur van Schiphol Real Estate, de vastgoedpoot van het luchthavenbedrijf. Deze extra investering verdient Schiphol gedeeltelijk terug door aan huurders Transavia en Martinair de energie te verkopen die de zonnecellen op het gebouw opwekken. TransPort is het eerste kantoorgebouw in Nederland dat voldoet aan het nieuwe meetinstrument ‘BREEAM-NL Nieuwbouw voor duurzaam bouwen’ van de Dutch Green Building Council.
Vlak naast het nieuwe TNT-gebouw in Hoofddorp is ook nog eens net een nieuw duurzaam gebouw opgeleverd, dat met hout bekleed is. In dit gebouw heeft Irdeto, leverancier van software en decoderingskaarten voor betaaltelevisie, zijn intrek genomen.
En daar blijft het niet bij, want ook William McDonough, een van de grondleggers van het begrip cradle-to-cradle, is in het gebied actief om zo’n 95.000 vierkante meter duurzame kantoorruimte van de grond te krijgen.
Kale huur
Betekent dit ook dat de circle of blame voorgoed is doorbroken? Volgens OVG in elk geval wel. Van de 25 gebouwen die de ontwikkelaar op dit moment bouwt, krijgt ongeveer de helft van de huurders een contract waarin kale huur en energie zijn samengevoegd, vertelt Van Oostrom. “De circle of blame is inderdaad aan het afbrokkelen”, zegt ook Sander Paul van Tongeren, sustainability specialist van APG, de uitvoeringsorganisatie van het ABP, Nederlands grootste pensioenfonds, dat een vastgoedportefeuille van zo’n 16 miljard euro heeft. De hoge ramen van zijn kantoor bieden uitzicht op de kantoren van de Amsterdamse Zuidas, die vol staat met traditioneel ontwikkeld vastgoed. “De missing link”, zegt hij, “is de waardering van duurzame aspecten van gebouwen.” Nu nog zijn vooral locatie en huurcontract bepalend, maar als taxateurs ook energieverbruik gaan meenemen in hun waardering, gaan beleggers volgens hem vanzelf investeren in duurzame gebouwen.
“We zitten in een overgangssituatie”, denkt Piet Eichholtz. “Over 10 jaar is het doodnormaal, misschien wel over 5 jaar. Als de olieprijs naar 200 dollar per vat gaat, dan is dit voor je het weet voor elkaar.” Hans de Jonge, hoogleraar vastgoed aan de Technische Universiteit Delft, ziet ook de rendementsformules van de vastgoedwereld veranderen. “Je ziet experimenten met nieuwe contractvormen. Kijk bijvoorbeeld naar Regis, die vierkante meters kantoorruimte verhuurt als ware het hotelkamers.”
Niet te stoppen
“Het is geen hype, maar een niet te stoppen trend,” zegt Herman van den Berg, partner bij DTZ Zadelhoff. Hij denkt dat er een tweedeling ontstaat in de markt: er komt een segment duurzaam en een segment traditioneel, waarbij traditionele kantoren eerder zullen leegstaan. De groene trend is niet alleen goed nieuws voor het milieu, ook voor de bouwsector als geheel. Nu het traditionele businessmodel steeds vaker overboord wordt gegooid, wordt het werk voor de vastgoedjongens moeilijker, maar wordt het voor de cowboys in de branche ook moeilijker om vol te houden. Van den Berg: “Projectontwikkeling wordt ingewikkelder.” Vastgoedontwikkelaars die een stukje grond kopen, een plannetje ontwikkelen, stenen stapelen en snel weer verkopen, kunnen niet meedoen aan het nieuwe spelletje.
Want dat het wél kan, echt duurzaam bouwen, dat zijn de bouwers van het nieuwe TNT-hoofdkantoor in Hoofddorp aan het bewijzen. Van Oostrom: “Die 1.000 Greencalc-punten, daar gaan we gewoon ver overheen.”
Duurzamer dan duurzaam
Alsof het een wedloop is met een pot met goud aan het eind, zoveel gebouwen roepen zichzelf de laatste tijd uit tot het ‘duurzaamste’ van Nederland. Zo wordt in Bussum een oude watertoren omgebouwd tot een ‘volledig CO2-neutraal’ kantoor, dat na voltooiing een Milieu-Index-Gebouw (MIG) heeft van 640, ‘veruit de hoogste waarde in Nederland’, aldus de architect.
Langs de Zuiderval in Enschede moet zelfs het ‘duurzaamste kantorenpark van Nederland’ verrijzen, aldus ontwikkelaar Schröder Vastgoed uit Almelo, die er drie kantoren neer gaat zetten. Schröder ontwikkelde drie jaar geleden al de energiezuinige kantoorkolos Magna Porta op de kop van de A35.
Ook UPC klopt zichzelf op de borst, door te claimen in Leeuwarden het ‘duurzaamste pand van Nederland’ te gaan bouwen, ook al ontworpen door architect Paul de Ruiter. Dan hebben we het nog niet eens gehad over project Baltimore in Rotterdam van ING Real Estate, of het ‘Plaza-gebouw’, het nieuwe hoofdkantoor van Rabobank, dat in Utrecht moet gaan verrijzen.
Duurzaamheid is dus duidelijk in. Maar hoe komt het dat al die gebouwen zich tot recordhouder mogen uitroepen? Deels is dat gewoon pr, deels komt het doordat er verschillende keurmerken voor duurzaam bouwen zijn.
Er is ook kritiek op de claims, omdat het vooral om bouwmethoden gaat, niet om gedrag. Zo kent het TNT-gebouw in Hoofddorp een relatief ruime parkeernorm. En dan mag je nog zo’n energievriendelijk pand gebouwd hebben, als al je medewerkers elke dag in een Hummer aan komen rijden, is dat voordeel natuurlijk snel weg.
Ook wordt volgens critici te weinig aandacht besteed aan wat er gebeurt met de oude panden van de nieuwe huurders. TNT bijvoorbeeld verhuist over een afstand van nog geen 500 meter en laat een kolossaal pand leeg achter. Een terecht punt, vindt ontwikkelaar OVG. “Die oude gebouwen weer gebruiken, daarin schuilt de echte duurzame uitdaging”, aldus Coen van Oostrom, die heeft aangeboden mee te onderzoeken wat er met die gebouwen nog kan worden gedaan.
Meer lezen: mt.nl/groenkantoor
TIPS
Lees ook het boek: Cradle to Cradle in bedrijf
