Voor het nieuwe kabinet lijkt het nu niet het beste moment om aan de hypotheekrenteaftrek te sleutelen. De komende periode wordt voor de economie en consument al spannend genoeg. Vooral als de Nederlandse huizenmarkt net zo´n luchtbel blijkt te zijn als de aandelenmarkt.
President Nout Wellink van De Nederlandsche Bank waarschuwde er vorig jaar al voor: Nederland leeft in een luchtkasteel. De ongebreidelde economische groei die ons land tot voor kort kenmerkte, zouden we niet zozeer te danken hebben aan onze tomeloze inzet als wel aan de explosief gestegen huizenprijzen. Nu zelfs de doorgaans zo optimistisch gestemde Nederlandse Vereniging van Makelaars voorzichtig van een 'ontspannen' huizenmarkt durft te spreken, lijkt het geldmachientje echter krakend en piepend tot stilstand te komen. Hebben we ons inderdaad te rijk gerekend en zo ja wat betekent dat voor de economie?
Kurk
In de tweede helft van de jaren negentig steeg het Nederlandse gezinsinkomen mede dankzij de spectaculaire stijging van de huizenprijzen een slordige 150 procent. Het Centraal Plan Bureau (CPB) becijfert het totale gezinsvermogen, exclusief pensioenrechten voor 2001 op ruim 1000 miljard euro. Daarvan kwam 867 miljard euro voor rekening van het eigen huis. De totale hypotheekschuld van 318 miljard euro moet hierop in mindering worden gebracht. Aandelen waren goed voor 163 miljard euro en de resterende 332 miljard euro zat vast in spaartegoeden en 'overigen'. Het eigen huis mag dus met recht gezien worden als de kurk waarop het gemiddelde Nederlandse huishouden drijft. Een grote kurk die dankzij de eveneens spectaculair gestegen hypotheeklast echter een aanzienlijk zwaardere last moet dragen. Nederland repte zich de laatste jaren massaal naar de dichtstbijzijnde bank om de overwaarde op het eigen huis te verzilveren. De totale hypotheeklast liet in de jaren negentig een ruime verdriedubbeling zien en bedraagt inmiddels 80 procent van het bruto nationale product. In totaal verzilverden huizenbezitters de afgelopen jaren 33 miljard euro overwaarde, waarmee zij zich te buiten konden gaan aan nieuwe auto's, kapitale kookeilanden, exotische vakantiereizen en riskante avonturen op de aandelenbeurs.
Volgens DNB zou de recente economische groei voor ongeveer een procentpunt per jaar aan de almaar stijgende huizenprijzen zijn toe te schrijven. Een cosmetische oppepper die echter een aantal zeer reële effecten sorteerde. Zo leidde de kunstmatig opgepompte groei tot hogere nominale lonen. Lonen die veel sneller stegen dan op grond van de ontwikkeling van de arbeidsproductiviteit redelijk zou zijn. Hogere lonen betekent hogere kosten en derhalve lagere winsten en dito aandelenkoersen. Zo bezien werken de huizenprijzen vooral als rem, maar dat effect wordt, zeker op de korte termijn, overschaduwd door het bestedingseffect. Dankzij de gestegen lonen konden huizenkopers namelijk nog meer lenen, zodat ze nog meer te besteden hadden en de huizenprijzen nog verder konden opdrijven.
Weer een luchtbel die op knappen staat? Het zal geen verbazing wekken dat de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt door zowel huizenbezitters als economen met argusogen worden gevolgd. Als Wellinks regel inderdaad wet blijkt en het perpetuum mobile van de stijgende huizenprijzen tot stilstand komt, kan de Nederlandse economie zijn borst natmaken. Zo zal een rentestijging van 2 procentpunten in combinatie met 20 procent lagere huizenprijzen, het bruto binnenlandse product binnen twee jaar met in totaal 3 procentpunten drukken, aldus de rekenmeesters van DNB. Zo blijft er wel heel weinig over van de voor dit jaar door het CPB geraamde economische groei van 0,75 procent.
Zwartkijkerij
Voorlopig worden dergelijke bespiegelingen door de optimisten afgedaan als koude drukte en zwartkijkerij. Een groeiende groep rijkaards raakt zijn villa weliswaar aan de straatstenen niet kwijt, maar van een algehele crisis op de huizenmarkt is toch zeker nog geen sprake? De rente is nog steeds uitzonderlijk laag en zolang de overheid verzuimt genoeg nieuwbouwwoningen op te leveren, hoeven de
huizenbezitters nog niet voor een prijsdrukkend aanbodoverschot te vrezen.
Allemaal waar, maar het is uiterst onwaarschijnlijk dat de woningmarkt zich aan de economische malaise zal kunnen blijven onttrekken. De aandelen- en woningmarkt vormen twee onmisbare pijlers onder het gemiddelde gezinsvermogen en fungeren daardoor als communicerende vaten. Hoge aandelenkoersen betekent dat gezinnen meer geld te besteden hebben. Extra geld dat ze bijvoorbeeld kunnen uitgeven aan een (duurder) huis. Omgekeerd betekent een inzakkende huizenmarkt dat die gezinnen minder kunnen lenen en dus ook minder te besteden hebben om bijvoorbeeld lustig met aandelen te speculeren. Het grootste negatieve effect zal echter komen van een dalende consumptie, de belangrijkste katalysator van de economie. Volgens het CPB leidt ieder procent stijging of daling van de consumptie tot een 0,35 procentpunt hogere of lagere economische groei.
Dat het negatieve sentiment op de aandelenbeurzen tot dusver grotendeels aan de huizenmarkt voorbij lijkt te zijn gegaan, is niets anders dan uitstel van executie. Historisch gezien hobbelt de huizenmarkt namelijk altijd op zo'n twee tot drie jaar afstand achter de ontwikkelingen op de aandelenmarkt aan. Het is, met het knappen van de internetluchtbel medio 2000 in gedachten, dus zeker niet ondenkbaar dat er ook op de huizenmarkt nog rake klappen gaan vallen. De vertraging laat zich verklaren door de lage rente en nog naijlende vermogenseffecten van vroegere prijsstijgingen. Een verschil in sentiment op beide markten zorgde daarnaast voor een substitutie-effect: door het instorten van de aandelenmarkt werd de huizenmarkt meer dan ooit als een solide investering, een veilige haven gezien.
Nu de economische neergang langer aanhoudt dan gehoopt, kan ook deze haven zich niet langer aan de realiteit onttrekken. Zelfs een gelijkblijvende of minder sterk stijgende huizenprijs zal volgens het CPB een onmiskenbaar drukkend effect op de bestedingen hebben. Mensen baseren hun bestedingspatroon immers niet alleen op de hoeveelheid geld in hun portemonnee, maar ook op verwachtingen. Veel huizenbezitters zullen er stiekem op gehoopt hebben dat de jaarlijkse waardestijgingen van 10 à 20 procent zich tot in lengte van jaren zouden voortzetten. De huidige afvlakking zullen ze als een teleurstelling ervaren, waardoor velen hun geplande financiële uitspattingen misschien op de lange baan zullen schuiven.
Beurssentiment
Vooral in het duurdere koopwoningensegment zijn de eerste prijsdalingen onmiskenbaar. Bezitters van kapitale villa's kunnen hun huizen nauwelijks verkopen, omdat zich simpelweg geen nieuwe rijken aandienen. De beurzencrisis heeft deze hoogvliegers naar verhouding het hardst geraakt. Hun inkomen en vermogen zijn, dankzij de ooit zo lucratieve optieregelingen en ander aandelenbezit, voor een groter deel afhankelijk van het beurssentiment. Voor de economie in zijn geheel nog geen ramp, want zolang de breedste schouders de klappen opvangen, hoeft er voor de bestedingen en de economie in zijn geheel nog niet gevreesd te worden. Of misschien toch?
Wat betekent de toenemende onzekerheid nu voor de aandelenkoersen en de economie in zijn geheel? Allereerst is het van belang te beseffen dat de invloed van de huizenmarkt op de beurskoersen kleiner is dan andersom. De AEX blijkt nu eenmaal gevoeliger voor de Dow Jones en de Nasdaq dan voor het aantal 'te koop'-bordjes in de Nederlandse voortuinen. Daar komt bij dat het aandeel van de particuliere beleggingen met minder dan een kwart van de totale beurshandel, tamelijk bescheiden is. Nu de groei er op de huizenmarkt uit is kunnen particuliere huizenbezitters weliswaar niet langer probleemloos tweede en derde hypotheken afsluiten om hun geluk ook op de beursvloer te beproeven, maar die remmende invloed op de aandelenkoersen is dus beperkt.
Daar staat tegenover dat er op beide markten de laatste jaren nogal wat is veranderd. Zo mag een prijsdaling in het hogere prijssegment dan misschien een beperkte invloed op de bestedingen hebben, als die trend zich ook naar het middensegment uitbreidt, zullen de gevolgen groter zijn. De minder brede schouders zullen heel wat sneller nerveus worden van een waardedaling van hun trotse bezit. Zeker als ze de door de economische malaise ook nog moeten vrezen voor hun baan en de waarde van hun beleggingshypotheek in rook zien opgaan. Somber gestemde mensen hebben namelijk nogal eens de neiging de hand op de knip te houden, zeker als ze het toch al niet zo breed hebben.
Een waardedaling van het eigen huis zal de consumptie volgens zowel DNB als het CPB veel harder raken dan de recente implosie van de aandelenmarkten. In de eerste plaats omdat de waarde van het eigen huis bij de gemiddelde huizenbezitter de waarde van zijn aandelenportefeuille ruimschoots overvleugelt.
Een tweede, niet onbelangrijke factor is volatiliteit. Mensen calculeren de mogelijk sterke koersbewegingen van hun aandelenportefeuille op voorhand in en zullen hun bestedingsgedrag niet bij ieder dipje of opleving volledig omgooien.
Voor een waardestijging of -daling van het eigen huis geldt een ander verhaal.
Allereerst is de verhandelbaarheid van een huis aanzienlijk beperkter dan die van een pakketje KPN-aandelen. Daar komt bij dat de prijzen van huizen heel wat minder onrustig op en neer springen dan de aandelenkoersen. Een waardestijging of -daling van het eigen huis wordt door de bezitter dan ook als veel definitiever en ingrijpender ervaren en zal het bestedingsgedrag daarom sterker bepalen.
Als de Nederlandse huizenmarkt inderdaad een bubble blijkt, is het voor de Nederlandse economie te hopen dat deze wat gelijkmatiger leegloopt dan de andere luchtbellen die recentelijk links en rechts knapten. Het lijkt voor het komende kabinet in ieder geval niet het meest uitgelezen moment om aan de hypotheekrenteaftrek te gaan sleutelen. De komende periode wordt voor zowel kabinet als huizenbezitter al spannend genoeg.
