Een tip voor iedereen die vandaag of morgen op kantoor is: kijk eens om je heen en tel het aantal lege bureaus. De kans is groot dat het er meer zijn dan je in eerste instantie zou denken. ‘Als je zo naar het effectieve gebruik van het aantal vierkante meters kijkt, dan is de gemiddelde leegstand maar liefst 84 procent’, zegt Sam Verwaijen.
De dinsdag-donderdageconomie
Het is het verhaal over de dinsdag-donderdageconomie. Veel werknemers gaan op deze dagen naar kantoor en hebben de overige dagen vrij of werken dan thuis. Het gevolg? Op de woensdagen is het doorgaans al een stuk stiller op kantoor. En op een gemiddelde vrijdag kun je op veel plekken zelfs een kanon afschieten. Toch nemen bedrijven zeven dagen per week de vierkante meters af.
Met Mr. Green Boutique Offices wil Verwaijen de huurders een flexibel alternatief bieden. Die hoeven hun kantoor niet voor een hele week af te nemen, maar alleen op dagen waarop ze er gebruik van maken. ‘Vergelijk het met een hotel. Je betaalt alleen voor de keren dat je er daadwerkelijk overnacht.’ In maart volgend jaar opent hij zijn zevende vestiging, op Amsterdam CS.
Van hovenier tot vastgoeddisrupter
Dat Verwaijen ooit in het vastgoed zou belanden, was aanvankelijk helemaal geen zekerheidje. Zijn interesse in computers dirigeerde hem in de jaren negentig naar een studie Informatica. Tot een diploma zou het echter niet komen. Hij zei de collegebanken vaarwel en koos voor een bestaan als hovenier.
‘Niet echt logisch hè. Maar dat vak zit in de familie en ik had hier al wat ervaring mee opgedaan in de vorm van bijbaantjes. Mijn voorliefde voor technologie zorgde er wel voor dat ik al snel tuinen in 3D ging ontwerpen. Dat was destijds – we hebben het over ruim 20 jaar geleden – nog best bijzonder.’
‘Mijn vader was ooit het Glazen Huis in Klarenbeek gestart, een instituut voor leiderschapsontwikkeling. Toen hij in 2005 plotseling overleed, heb ik dat bedrijf doorgezet. Het waren mijn eerste stappen in het vastgoed. Met de winst kochten we nieuwe panden, die we vervolgens opknapten en opnieuw gingen verhuren.’
Een traditionele branche
Hij merkt in die periode hoe traditioneel de vastgoedbranche is. Huurders blijken regelmatig verbaasd als hij ze belt om eens een kopje koffie te drinken voor een nadere kennismaking. ‘Ik heb altijd geleerd dat je toegevoegde waarde moet leveren. Maar in het vastgoed is het klaarblijkelijk heel normaal dat mensen je factuur betalen, omdat ze nu eenmaal vastzitten aan langjarige contracten’, aldus Verwaijen.
Zo valt het hem ook op dat kantoren die hij verhuurt regelmatig half bezet of zelfs nagenoeg leeg zijn. En hoewel er geen huurder is die daarom maalt, brengt het Verwaijen wel op een idee: een nieuw concept waarbij een ondernemer alleen afrekent voor de dagen waarop hij van zijn kantoor gebruik wil maken. Het is het begin van Mr. Green Boutique Offices.
Ook dagabonnement als optie
Zelf noemt hij het een dynamisch kantoor. Huurders geven aan op welke dagen hun medewerkers naar de zaak willen komen. ‘Je komt ‘s ochtends de lobby binnen en de hele ruimte is meteen ingericht met de kleuren van je eigen huisstijl. Compleet met logo’s, plaatjes en teksten’, aldus Verwaijen.
‘Dit kun je allemaal zelf instellen. Hier komt dus mijn passie voor technologie weer om de hoek kijken. Verder zijn alle bureaus voorzien van een 38 inch curved monitor waarop je snel en makkelijk elk device kunt inpluggen.’
Maar wat nou als een huurder ook een keer op vrijdag van zijn kantoor gebruik wil maken, voor een vergadering bijvoorbeeld? Geen probleem, haast Verwaaijen te zeggen. ‘We bieden naast onze reguliere memberships ook dagabonnementen. Ik heb maar één stelregel: je mag niet bij ons huren als je er geen gebruik van maakt.’
Dalurentarief voor kantoorruimte
Voor het opvangen van de pieken op de dinsdag en donderdag heeft Mr. Green inmiddels ook iets gevonden. Zo is het voor huurders financieel aantrekkelijker gemaakt om hun kantoor op andere dagen in de week af te nemen. Vergelijk het met het dalurentarief van de NS.
Zo zorgt Verwaijen voor de noodzakelijke spreiding en kan hij zijn vierkante meters optimaal verhuren. Zes locaties heeft hij zelf op de balans staan. De zevende, op Amsterdam CS, is de eerste vestiging die het bedrijf huurt. Die stap is nodig om verder op te schalen.
‘We zitten in een kapitaalintensieve business. De komende jaren gaan we meer panden huren, opknappen en op een dynamische manier aan onze klanten verhuren’, aldus Verwaijen. Die klanten zijn voornamelijk mkb-spelers, vanaf ongeveer 20 medewerkers. De zzp-markt laat hij bewust liggen. Daar zijn volgens hem al voldoende andere aanbieders voor.
De vergelijking met WeWork
Het bedrijf heeft momenteel vier nieuwe locatie op het oog en wil de komende jaren groeien naar enkele tientallen vestigingen. ‘Omdat we zo flexibel zijn, kunnen we dezelfde vierkante meters elke week een paar keer verhuren. Dat is een ander businessmodel dan een partij als WeWork, dat te maken heeft met heel lage marges.’
Lees ook: De val van WeWork, ooit een van de hoogst gewaardeerde startups
Een ander verschil met WeWork: Mr. Green is white label. Op de panden is nergens een logo of naam van de verhuurder te vinden.
Huurders mogen bovendien elke maand opzeggen. Dat is vrij ongebruikelijk in deze markt waar langjarige contracten de norm zijn. Dat is niet lang meer houdbaar, aldus de ondernemer. Hij gelooft dat traditionele partijen in het kantoorvastgoed zware tijden tegemoet gaan.
‘Er is sprake van veel verborgen leegstand. We zien dat alleen nog niet, omdat er nog een huurcontract aan vastzit. Ik verwacht dat veel ondernemers zich de komende jaren zullen bezinnen. Ze zullen vierkante meters gaan afstoten en kiezen voor andere, meer flexibele oplossingen.’
