Het is dinsdagmorgen negen uur. Op het kantoor van Mogelijk in Breukelen zitten vrijwel alle medewerkers achter hun pc, klaar voor de belangrijkste uren van de week. Het is D-Day. Zo’n 3.000 investeerders krijgen in hun mailbox alle aanbiedingen te zien die in de dagen ervoor zijn opgemaakt.
‘Dit gaat om financieringsvoorstellen voor ondernemers die een bedrijfspand willen kopen. Wij koppelen die ondernemers aan private investeerders. Om 11 uur gaan de knoppen ‘optie nemen’ of ‘direct claimen’ open. Vanaf dat moment kunnen investeerders een voorstel accepteren’, aldus Annemieke Schoonderwoerd, een van de oprichters van het vastgoedfinancieringsplatform.
Elke nieuwe deal verschijnt meteen op de vele schermen in het pand. Er zijn weinig kantoren in Nederland waar je zoveel grote beeldschermen aan de muur ziet hangen als bij Mogelijk. ‘Schiphol is er niks bij’, grapt ze.
Een soort eenmanszaakje
Schoonderwoerd was in 2016 één van de drie oprichters van het platform. Bedrijfsmakelaar Pablo de Loor en projectontwikkelaar Maarten Rövekamp waren de andere twee. Met die laatste is ze ook getrouwd.
Die eerste maanden was Mogelijk nog een soort eenmanszaakje. Rövekamp en De Loor runden ieder nog hun eigen bedrijf, Schoonderwoerd zat in haar uppie aan een bureau. ‘Ik deed zo ongeveer alles. De telefoon opnemen, aanvragen afhandelen, offertes opmaken en de administratie bijhouden.’
Maar er is sindsdien veel veranderd. Mogelijk telt inmiddels 130 medewerkers. De afgelopen acht jaar werden zo’n 5.000 objecten gefinancierd, van bedrijfshallen in Groningen tot kantoorpanden in Zeeland en winkels in Overijssel. Er zat zelfs een handjevol golfbanen bij. Het totale leenvolume bereikte deze maand met 1,5 miljard een nieuwe mijlpaal.
Een uitdager voor banken
Ondernemers kunnen bij het platform terecht voor bedragen tot 10 miljoen. Maar gemiddeld genomen is de leensom een stuk lager, zo’n 275.000 euro. Voor dat geld komt een gemiddelde bankier tegenwoordig z’n bed niet meer uit. Hoe komt het dat ze dit bij Mogelijk wél kunnen rondbreien?
‘Kleinere leensommen zijn voor banken niet rendabel meer. Bij een bedrag van 2 ton komt ongeveer dezelfde hoeveelheid screening kijken als bij 20 miljoen. Het levert ze alleen veel minder op. En dan is er ook nog Basel IV, waardoor banken voor commercieel vastgoed meer kapitaal moeten aanhouden op de eigen balans’, aldus Schoonderwoerd.
Lees ook: Zakelijke lening: 7 tips voor onderhandelen met de bank
Op deze verplichting na hebben alternatieve financieringsplatformen als Mogelijk met dezelfde wet- en regelgeving te maken. Zo geldt ook voor hen de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Simpel gezegd: elke ondernemer en investeerder moet gescreend worden. Sinds november is het bedrijf bovendien in het bezit van een AFM-vergunning.
‘Het verschil is ons businessmodel, waarbij investeerders in tegenstelling tot een bank juist graag lagere leensommen verstrekken. Zij financieren liever vier panden van 5 ton dan één keer 2 miljoen. Hun risico’s zijn daarmee namelijk beter gespreid.’
Een uitgebreide screening
Elke maand komen er gemiddeld 1.700 financieringsaanvragen binnen. Slechts 12 procent daarvan krijgt ook daadwerkelijk kapitaal gestort. Panden in het buitenland vallen bijvoorbeeld meteen af, net als aanvragen voor een consumentenkrediet.
‘We doen eerst zelf een check op het object’, vertelt Schoonderwoerd. ‘Is het in goede staat en kan het vastgoed ook voor andere bedrijfsactiviteiten gebruikt worden? Een slecht onderhouden pand met een laag plafond komt er bijvoorbeeld niet doorheen. Daarnaast hanteren we een zogeheten loan to value. Dit betekent dat een ondernemer ook een deel uit eigen zak moet betalen, minimaal zo’n 30 tot 35 procent.’
Staan de seinen op groen? Dan krijgt de aanvrager een mail met een concreet voorstel. Dit gaat over een leensom, de rente en een looptijd. Met één klik kan de ondernemer een afspraak maken, waarna de volgende fase van de due diligence begint. Nu worden onder meer de jaarcijfers gecheckt.
Zijn ook die positief, dan gaat het te financieren pand mee in het voorstelrondje op dinsdagochtend. Zo’n 70 procent van de aanvragen vindt vervolgens binnen een dag een investeerder. In de dagen erna wordt de rest opgepakt.’
Mogelijk pakt een klein percentage van het gefinancierde bedrag en vraagt een maandelijkse fee voor de leningsadministratie. ‘Wat belangrijk is om daarbij te vertellen, is dat wij het debiteurenrisico overnemen. Als investeerder weet je altijd dat de rente en aflossing op de eerste dag van een nieuwe maand op je rekening staat.’
Investeerders participeren in een fonds
Voor ieder voorstel geldt: wie het eerst komt, wie het eerst maalt. ‘We kwamen er zo’n twee jaar geleden achter dat dit niet voor elke investeerder goed werkt. Zij hebben dinsdagmorgen bijvoorbeeld geen tijd, vinden kiezen een gedoe of willen liever niet dat hun naam op de akte van de notaris staat’, vertelt Schoonderwoerd.
Dit heeft geleid tot een nieuwe tak aan de Mogelijk-boom: het Zakelijke Hypotheken Fonds. Een kleine twee jaar geleden werd de eerste uitgerold en inmiddels staat de teller al op zeven. ‘Je investeert dan met een groep of hoeft niet meer zelf te kiezen uit de verschillende voorstellen, dat doen onze fondsbeheerders.’ In de kluis van ieder fond zit tussen de 20 en 35 miljoen euro.
Lees ook: 20 begrippen over geldzaken en financiering die iedere ondernemer moet kennen
Daarnaast heeft het platform zojuist een ‘bring your own’-propositie gelanceerd. Ondernemers die hun pand willen laten financieren door een buurman, vriend of familielid kunnen de zakelijke overeenkomst bij Mogelijk uitbesteden.
‘Wij regelen alle checks, doen de administratieve handelingen en zorgen voor de betalingen. Zo voorkom je dat vriendschappen gaan lijden onder een eventueel zakelijk geschil en hoef je in ieder geval nooit een deurwaarder op je vriendin of neefje af te sturen als het mis dreigt te gaan.’
Een managementteam aangesteld
Waar Schoonderwoerd in de beginjaren nog veel zelf deed, is dat inmiddels veranderd. Geen van de drie founders is nog betrokken bij de dagelijkse aansturing van medewerkers. ‘Dat is niet waar we de meeste energie van krijgen. We zijn er bovendien niet zo goed in, vertelden ook de medewerkers ons.’
Ze richt zich met name nog op marketing. Op dat vlak pakt het bedrijf al jarenlang flink uit, met heel wat verschillende campagnes en sponsordeals. ‘Veel ondernemers kennen de alternatieve financieringsmarkt nog niet en denken bij de aankoop van vastgoed in eerste instantie toch nog steeds aan de bank. Dat betekent dat wij hen moeten blijven vertellen wie we zijn en wat we doen.’
Veel aanvragen gaan momenteel over herfinanciering. Ondernemers kiezen er dan voor om opnieuw een hypotheek op hun pand af te sluiten en op die manier werkkapitaal vrij te maken. Schoonderwoerd: ‘Als de groei zich in het huidige tempo blijft doorzetten, dan verwachten we ergens in 2024 al door de grens van 2 miljard te gaan.’
