Coen van Oostrom (1970) heeft wat grijze haren hier en daar, maar geldt nog steeds als de boy wonder van de vastgoedwereld. Als twintiger startte hij vastgoedbedrijf OVG Real Estate, dat school maakte met winkelcentra en kantoren en met de jaren steeds meer inzette op duurzame kantoren. De bottom line: de bouw van vastgoed zorgt voor een enorme CO2-uitstoot, en ook het gebruik vreet energie: 40 procent van de wereldwijde uitstoot komt van de gebouwde omgeving. Pak dat aan, en dubbele winst ligt voor het grijpen.
Smart buildings
Van Oostrom verwacht wat dat aangaat zoveel van ‘smart buildings’, die volgehangen met sensoren het klimaat en het energieverbruik perfect regelen, dat hij zijn bedrijf in 2018 compleet omdoopte tot Edge Technologies: eerst de technologie, dan het beton. ‘We doen niet meer aan landje-pik met grondposities, we gaan niet aan de slag met een programma van eisen waar we een ontwerp en een prijs bij maken, maar we zeggen: laat ons dit gebouw maken op onze manier. Het wordt niet duurder, wel het meest duurzame.’
Hoofdkantoor Triodos
Met als showcase bijvoorbeeld The Edge, het hoofdkantoor van Deloitte aan de Zuidas dat bij de oplevering als duurzaamste ter wereld gold. Het nieuwe hoofdkantoor van Triodos is een recentere proeve van bekwaamheid dat is overladen met (duurzaamheids)prijzen, en de komende jaren worden drie Edge-projecten in Berlijn opgeleverd voor huurders als Oracle en Amazon. ‘Elk gebouw dat we maken, moet het beste van de stad zijn.’
Zijn duurzame visie maakte Van Oostrom ook internationaal tot een groen boegbeeld: het World Economic Forum riep hem al eerder uit tot Young Business Leader, begin dit jaar leidde de vastgoedman in Davos nog een sessie waarbij ook Al Gore aanschoof. ‘Gore weet wie we zijn en wat we doen, en ook dat vastgoed de grootste verbruiker is van fossiele brandstoffen ter wereld.’
Green Deal en vastgoed
Dat was afgelopen januari, waarin hij ook in een open brief zijn vakbroeders opriep om na de Europese Green Deal hun verantwoordelijkheid te nemen voor een CO2-neutrale wereld in 2050. ‘Vastgoed speelt gelukkig een grote rol in de plannen van eurocommissaris Frans Timmermans, en terecht: het is een grote veroorzaker van uitstoot, en het is goed betaalbaar om dat aan te pakken.’
Maar wat lijkt januari lang geleden, na 3 maanden corona. Hoe druk zijn vastgoedondernemers nu nog met een duurzamere wereld? ‘Sustainability is op de langere termijn enorm belangrijk, maar dit kwartaal zijn er urgentere dingen. Iedereen verkeert ook in onze branche in de overlevingsmodus. Maar ik hoop dat als de overheden in Europa aan een recovery gaan werken, ze ook zo intelligent zullen zijn om duurzaamheid daarin een grote rol te laten spelen.’
Corona maakt afwachtend
Edge groeide in 2019 nog flink door, tot een omzet van 336 miljoen euro uit ontwikkeling en herontwikkeling van kantoren. ‘Op dit moment gaan al onze lopende projecten door en liggen ze op schema. We sluiten ook nog net zoveel nieuwe contracten af met huurders als vorig jaar. Maar over nieuwe projecten is nu veel discussie tussen alle partijen die erbij betrokken zijn. Er komt een recessie aan, we weten niet hoe lang die zal duren en dat maakt dat iedereen de kat uit de boom kijkt. Moet ik werknemers ontslaan? Hoeveel meters heb ik dan nog nodig als het gebouw wordt opgeleverd?’
Wat nu vooral is veranderd: voorheen pitchte Van Oostrom een nieuw bouwproject en was het de ceo van de klant die de doorslag gaf. ‘Nu hebben de financiële mensen het mandaat: een project gaat pas door, als de financials kloppen. Het probleem is dat de modellen van de investeerders niets kunnen met alle onzekerheden van nu.’ Zodra die zichtbaarheid terugkeert, zal ook de pijplijn met nieuwe projecten weer vollopen, schat Van Oostrom in. ‘We zitten nog steeds in een gezonde kantorenmarkt met nauwelijks leegstand.’
Kantoren anders gebruikt
Toch zullen die projecten er voor ten minste een deel anders uitzien. ‘Ik krab me achter de oren als ik uitspraken zie in de trant van we don’t need the office any more, maar het klopt zeker dat we onze kantoren anders zullen gaan gebruiken. Als thuiswerken meer vanzelfsprekend wordt, moet je mensen als het ware verleiden om naar kantoor te komen. Die hebben dus een flinke upgrade nodig. Mensen komen straks ook niet meer alleen om productief te zijn, maar vooral om elkaar te ontmoeten, om te brainstormen, te scrummen of op andere nieuwe manieren samen te werken.’
Daarbij horen andere, lounge-achtige ruimtes, betere koffie, dat soort zaken. ‘Ik denk dat de meters die je bespaart doordat je mensen vaker thuiswerken, worden gecompenseerd door het andere gebruik dat we van kantoren gaan maken. Wij gaan sinds deze week zelf ook weer naar kantoor, en dan merk je: de kracht van face to face is echt formidabel.’
Coronaproof techniek
De techniek waarmee Edge gebruikers inzicht geeft in het gebruik van hun kantoren drukt niet alleen het energieverbuik met tientallen procenten, het zorgt ook voor een gezond klimaat. Wordt dat straks geen absolute must, en dus een selling point voor Van Oostroms aanpak? ‘Wij waren voor een deel al coronaproof doordat we het klimaat zo kunnen regelen dat een virus weinig kans krijgt. Je krijgt nu een hausse aan bedrijven die smart workplaces gaan aanbieden, maar ik verwacht niet dat Covid-19 voor dé doorbraak van smart buildings zal zorgen: deze epidemie waait over.’
‘Maar efficiënt en zuinig gebruik was al belangrijk voor bedrijven die de verantwoordelijkheid nemen voor hun carbon footprint. En dat blijft het, zeker als niet iedereen dagelijks naar kantoor komt. Het klinkt lullig als je nu met je bedrijf aan de rand van de afgrond staat, maar crises zijn goed voor de economie. Na 10 jaar groei treedt er nu creatieve destructie op, wordt harder zichtbaar wat niet goed werkt en verdringen nieuwe technologieën de oude.’
