Hoewel de kantorenmarkt verzadigd is, wordt er nog steeds volop gebouwd. Al te gretige projectontwikkelaars worden nu gestraft voor hun ongebreidelde optimisme van nog geen twee jaar geleden. Maar de grootste probleemgevallen zijn de verouderde kantoorpanden en verwaarloosde bedrijventerreinen. Op zoek naar een A-locatie in de regio.
Het is een vertrouwd gezicht geworden langs de snelweg: kantoren met een troosteloos bord 'Te Huur' erop. Een jaar geleden wisselde een kantoor op zo'n zichtlocatie nog in een paar weken tijd van eigenaar. Nu is de leegstand al gemiddeld anderhalf jaar.
In de bedrijfshuisvesting is de klad gekomen. In een jaar tijd is de vragersmarkt omgeslagen in een aanbiedersmarkt. Vooral de kantorenmarkt zit ruim in zijn jas, zo blijkt uit onderzoek van vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff en de vereniging van projectontwikkelaars Neprom. Eind vorig jaar werd 3,3 miljoen vierkante meter te huur aangeboden, een stijging van 37 procent ten opzichte van 2000. De vraag was echter nog geen 2 miljoen. Het eerste kwartaal van dit jaar steeg het aanbod verder tot 4 miljoen vierkante meter. De vraag is nog niet de helft.
Dat is riant voor bedrijven die kantoorruimte willen huren of bouwen. Zij hebben de locaties voor het uitkiezen. Voor ontwikkelaars en beleggers is het minder goed nieuws. Een béétje leegstand is gezond. Maar bij een leegstand van 8 procent, zoals nu het geval is, moeten ontwikkelaar en belegger wat reservespek op de ribben hebben.
Zorgenkindjes
De Randstad domineert traditioneel de ontwikkelingen in het bedrijfsonroerendgoed. Dat is niet verwonderlijk, want in deze regio bevindt zich bijna 75 procent van het aanbod. De regionale verschillen in de kantorenmarkt zijn echter groot, zelfs binnen de Randstad. Wat leegstand betreft spannen Amsterdam en Schiphol de kroon. Op bedrijventerreinen als Schiphol Rijk is het ene na het andere commerciële project uit de grond gestampt, maar de huurders blijven weg. In Den Haag en Utrecht is echter nog altijd een tekort aan kantoorruimte. De meeste zorgenkindjes liggen echter buiten de Randstad. In Maastricht, Groningen, Zwolle, Den Bosch en Breda is het kantorenoverschot volgens DTZ Zadelhoff en Neprom zorgwekkend.
Een schuldige aan de neergang in de vastgoedmarkt is het economische misère, met name de crisis in de ict-sector. Deze branche was grootverbruiker van kantoorruimte. Het aantal faillissementen in deze sector steeg vorig jaar met 30 procent. De onfortuinlijke dotcommers lieten duizenden meters kantoorvloer achter, vooral in de Randstad. Degenen die wel overleefden, stelden haastig hun uitbreidingsplannen bij. Zo plande CMG in Groningen in betere tijden een nieuw gebouw van 10.000 vierkante meter. Uiteindelijk benut het bedrijf maar 5.000 vierkante meter.
De dalende vraag is echter niet de hoofdoorzaak van de vele lege vloeren: er komt in Nederland vooral te veel nieuwbouw op de markt. In de tweede helft van de jaren negentig zijn deze projecten gepland. De economie was op zijn top en de vraag naar kantoren was niet bij te benen. Enthousiaste ontwikkelaars sprongen in het gat in de markt. Inmiddels is er minder reden tot optimisme, maar de bouw niet meer te stoppen. Een verschijnsel dat insiders in de vastgoedmarkt het 'naijleffect' noemen: een klap in de economie dreunt pas 18 maanden later door in de vastgoedmarkt. Vorig jaar kwam maar liefst 1,5 miljoen vierkante meter nieuwbouwkantoor op de markt. In 1998 was dat nog geen half miljoen. En er zit nog behoorlijk wat in de pijplijn.
Toch zijn niet deze nieuwe kantoren het meest besmettelijk voor leegstand. Vooral bestaande gebouwen, achtergelaten door verhuizers, zijn moeilijk te verhuren of te verkopen. Met name het doorsnee-kantoor langs de snelweg buiten de Randstad heeft het zwaar. Een verouderd kantoor in de binnenstad doet het nog relatief goed, zeker als er een forse parkeerplaats naast ligt.
Lawaaimakers
De bordjes 'Te Huur' sieren niet alleen kantoorgebouwen. Ook bedrijfsruimte hebben we inmiddels in overvloed. Het aanbod in de vrije markt groeide in een jaar tijd tot 4 miljoen vierkante meter, een stijging van 30 procent. In het eerste kwartaal van dit jaar kwam daar nog eens een half miljoen bij. De verkoop en verhuur in de vrije markt schoot echter niet op: slechts 1,7 miljoen vierkante meter kreeg in 2001 een nieuwe huurder of eigenaar, 17 procent minder dan een jaar daarvoor.
Ondanks het royale aanbod hebben ondernemers het niet altijd voor het uitkiezen. Voor de vervuilers en lawaaimakers is vrijwel nergens plaats. Kleinschalige bedrijven, die maximaal 500 vierkante meter nodig hebben, stuiten eveneens op een gebrek aan geschikte ruimte. Hetzelfde geldt voor distributeurs. Die willen juist grote hallen, maar bieden weinig werkgelegenheid. Gemeenten zien hen daarom vaak liever gaan dan komen.
Het overaanbod ten spijt heeft Nederland gebrek aan nieuwe, hoogwaardige bedrijfsruimten. Gemeenten proberen dat tekort in te lopen door in rap tempo nieuwe terreinen te ontwikkelen, bij voorkeur op zichtlocaties langs de snelweg. De leegstand in de bedrijfsruimtemarkt zit 'm dan ook in de bestaande bouw – net als bij de kantoren. De fortuinlijke verhuizers laten een pand achter, dat vaak niet meer aan de eisen van deze tijd voldoet. Als ook het omringende bedrijventerrein aan het verloederen is, dan is een nieuwe huurder vinden moeilijk. Met name in Noord-Brabant en Zuid-Holland zijn veel verouderde bedrijventerreinen, die door leegstand worden geplaagd.
Volgens Neprom en DTZ Zadelhoff valt de leegstand nu nog wel mee: begin jaren negentig was de crisis veel erger. Maar naar verwachting zet het naijleffect nog wel even door. Ook de economische neergang zal dit jaar waarschijnlijk nog niet veranderen in een opmars. Neprom en DTZ voorspellen dan ook dat de kloof tussen vraag en aanbod volgend jaar een hoogtepunt bereikt. Leegstand zal zichtbaar zijn in het straatbeeld. In de kantorenmarkt zal een slag om de huurder uitbreken. Zelfs een daling van de huurprijzen ligt in het verschiet. Neprom en DTZ roepen gemeenten en projectontwikkelaars op om nog even te wachten met het slaan van de eerste paal, om de cyclische golfbeweging wat te remmen. Maar de ondernemer met verhuisplannen doet er goed aan het ijzer te smeden nu het heet is.
EINDHOVEN
'De huurder dient zich vanzelf aan'
Eindhoven voorspelt een markt voor prestigieuze, duurzame kantoorprojecten en bedrijventerreinen. Bouwen voor leegstand? Of het ei van Columbus?
Verrassend, dat vond de Eindhovense verhuizer Gebr. van den Eijnden van het ontwerp van Flight Forum. Hij nam vorig jaar een optie op dit splinternieuwe 'duurzame' bedrijventerrein en kantorenpark tussen de A2 en Eindhoven Airport. Toch aarzelde hij even toen de consequenties van de bouwvoorschriften tot hem doordringen. Alle bedrijfsgebouwen komen helemaal tegen elkaar aan te liggen. Niemand heeft een groenstrook rond zijn perceel. “We dachten dat we daardoor geen uitbreidingsmogelijkheid zouden hebben,” zegt Mathijs Keukelaar, sales manager bij Gebr. van den Eijnden. “Even overwogen we om naar een gewoon industrieterrein te trekken. Tot de architect ontdekte dat we toch naar achteren konden uitbouwen, zonder de voorgevel te verbreden.” Als een van de eerste ondernemers liet Gebr. van den Eijnden op Flight Forum een pand neerzetten. De bedrijfsnaam staat in knalgele koeienletters op de rode gevel – een voorschrift uit het beeldkwaliteitplan.
Eindhoven ziet een markt in prestigieuze, duurzame bedrijfslocaties zoals Flight Forum. De gemeente is voor 51 procent aandeelhouder van dit project. De rest is in handen van projectontwikkelaar Schiphol Real Estate. Het futuristische ontwerp van Flight Forum, door stedebouwkundig bureau MVRDV, gaat alweer een stap verder dan het nieuwste van het nieuwste onder de bedrijvenparken. “Bedrijventerreinen verouderen heel snel,” zegt projectontwikkelaar Berenike Jacobs van Schiphol Real Estate. Ze laat een kaart zien van het nabijgelegen Eindhoven Airport, dat een jaar of tien geleden is ontwikkeld. “Hier,” wijst Jacobs op een kruispunt met een méér dan haakse bocht. “Dat is een ramp voor vrachtwagens. Die kunnen de bocht niet halen en rijden altijd de stoep kapot.” Dus kreeg Flight Forum zacht glooiende wegen, bovendien eenrichtingsverkeer.
Politieagent
Ook de hardnekkigste bedreiging van bedrijventerreinen, de verloedering, pakt Flight Forum inventief aan. Jacobs: “De oplossing wordt meestal gezocht in parkmanagement. Ondernemers tekenen contracten en verplichten zich om te zorgen dat er bijvoorbeeld geen buitenopslag komt. Daar houdt men zich niet aan en vervolgens moet je weer politieagent gaan spelen. Wij hebben gezegd: ontwerp het zo dat het geen rommel kán worden. Op Flight Forum sluiten de gebouwen met de zij- en achterkant tegen elkaar aan. Er is gewoon geen plaats voor buitenopslag.”
Met hypermoderne locaties als Flight Forum wil Eindhoven zijn positie als economisch centrum van het zuiden behouden. Datzelfde doel heeft een tweede prestigieuze project waarbij de gemeente is betrokken: het Kennedy Business Center aan de noordkant van het station. Dit is van oudsher een desolaat en onplezierig stukje stadscentrum. Of beter gezegd: een niemandsland tussen de achterkant van het spoor en de Technische Universiteit, waar dagelijks duizenden studenten een lastig te kruisen parkeerterrein en verkeersweg moesten oversteken. Vandaag doet dit verloren stukje stad een gooi naar status van hét zakencentrum van Eindhoven. Verzekeraar VGZ en uitvoeringsinstantie Relan zetten er een eigen kantoor neer. Daarnaast bouwt de Ontwikkelingscombinatie Eindhoven nog eens 30.000 vierkante meter kantoor in een ranke toren van 85 meter. Volgend jaar moet de toren, een fraai ontwerp van Kees Christiaanse, klaar zijn. De gemeente trok de beurs voor de parkeergarage, waar alle gebouwen bovenop zijn gebouwd.
Het zuiden van Nederland is, na het westen, de hoofdverantwoordelijke voor het overschot op de markt van kantoren en bedrijfsruimte. Ook Eindhoven bouwt zo hard, dat de vastgoedmarkt te ruim in zijn jasje komt te zitten. Het aantal gehuurde vierkante meters daalde, het aantal meters dat op de markt kwam verdubbelde. En er zit nog behoorlijk wat nieuwbouw in de pijplijn.
Het is de vraag of Eindhoven met zijn prestigieuze projecten in een teruglopende vastgoedmarkt niet te hard van stapel loopt. Zowel het Kennedy Business Center als het Flight Forum zijn deels op risico ontwikkeld. In economische hoogtijdagen is een ruimte op zo'n toplocatie doorgaans onmiddellijk verkocht of verhuurd. Nu is voor ruim de helft van de Kennedy Toren nog geen huurder gevonden. Ook Flight Forum staan nog de nodige vierkante meter leeg in de verzamelgebouwen Flight Support en Flight Square.
Berenike Jacobs maakt zich echter geen zorgen over de toekomst van Flight Forum. “Het was wel iets rustiger afgelopen jaar. Maar of dat door de recessie komt, dat kan ik niet beoordelen.” Ook Henk van Hoof, hoofd afdeling Centrumprojecten van de gemeente, heeft geen slapeloze nachten. “Ik ga ervan uit dat die huurder zich vanzelf zal aandienen, als de opleverdatum van deze unieke toren in zicht komt.”
BRABANT
Stop het verval!
Brabant kampt met een recordaantal verouderde bedrijventerreinen. Herstructuring is het antwoord, maar dat valt niet mee.
Opgelucht is eigenaar Barend Fioole van Bafio Pallets & Kisten over zijn naderende vertrek uit De Krogten. De rondslingerende pallets waren zijn buren een doorn in het oog. “Mijn ruimte was te krap en dat dwong mij tot laden en lossen op de openbare weg,” zegt Fioole. “Ik was mijn buren tot last vanwege het aanzicht. Zij stoorden zich aan de overlast die ik noodgedwongen veroorzaakte.” Fioole wilde uitbreiden, maar kreeg lange tijd geen vergunning. Dit voorjaar kwam er een eind aan de impasse: binnen de herstructurering van De Krogten is voor Bafio een nieuw, veel geschikter perceel gezocht.
De Krogten, in de volksmond 'het schrobputje van Breda', is een van de honderden bedrijventerreinen die vechten tegen de verloedering. “In de jaren vijftig was het een modern terrein,” zegt Wim Snijder van Bureau Milieu & Werk. Hij begeleidt ondernemers op De Krogten en de gemeente Breda bij het verbeteren van het terrein. “In de loop van de tijd is dat veranderd. De infrastructuur voldoet niet meer. Branches die niet bij elkaar horen, zitten kriskras door elkaar. Autoslopers naast representatieve bedrijven – dat zijn toch minder gelukkige dingen. Locaties raken leeg en je krijgt verloedering in het hele gebied. Het is echt een spiraal naar beneden.”
In heel Nederland kan zo'n 10.000 hectare bedrijventerrein de toets der kritiek niet meer doorstaan. De provincie Noord-Brabant spant de kroon. Ongeveer een derde van de verouderde terreinen is hier te vinden. Op dit soort terreinen is volgens vastgoedkenners het gevaar voor leegstand het grootst. Met name middelgrote oude bedrijfspanden komen zeer moeilijk aan een nieuwe koper of huurder.
Overheden en ondernemers spannen zich steeds meer in om de terreinen te verbeteren. Alleen in Brabant lopen inmiddels al meer dan dertig revitaliseringprojecten. Den Haag en Brussel trekken daar flink de beurs voor open. Voor De Krogten kwam 11 miljoen euro overheidsgeld beschikbaar om de infrastructuur te verbeteren.
Verval
Terreinen als De Krogten moeten écht een inhaalslag maken. Op andere locaties is de negatieve spiraal nog niet zo diep en gaat het vooral om het voorkomen van verval. Dat is het geval op De Hurk in Eindhoven, aan de ringweg A2. Op dit 200 hectare grote terrein zitten driehonderd bedrijven. Brede asfaltstraten en hobbelige klinkerweggetjes wisselen elkaar af. Tussen de oudere gebouwen staan fraaie nieuwbouwpanden in de steigers. Van verloedering is geen sprake.
“Vijf jaar geleden zaten we hier graag en we zitten hier nog steeds graag,” zegt Kees Wartenbergh, directeur van Web Bouwbedrijf en voorzitter van het ondernemerscontact De Hurk. “Er is geen sprake van uitloop van bedrijven. De revitalisering is niet uit nood geboren. Maar in de toekomst willen we concurrerend blijven met de nieuwe bedrijventerreinen die nu worden ontwikkeld.” Daarom is er de afgelopen jaren hard gewerkt aan de verbetering van de Hurk. De gemeente stopte er 2,5 miljoen euro in, de ondernemers zelf een half miljoen en de Europese Unie nog eens 1,2 miljoen.
Ook al staat de geldkraan wijd open, het is een enorme klus om een verouderd terrein weer bij de tijd te halen. “Een bestaand bedrijventerrein heeft het veel moeilijker dan een nieuw,” zegt Yvonne van der Graaf, afdelingshoofd bedrijfsontwikkelingsprojecten van de gemeente Eindhoven. “Op een nieuw terrein kun je alles meteen goed regelen. Het is veel lastiger om achteraf afspraken te maken.”
Van der Graaf was verantwoordelijk voor een pilot om de kwaliteit van de Hurk te verbeteren. Na twee jaar blijken niet alle mooie plannen goed van de grond te komen. Relatief eenvoudig was het verbeteren van de infrastructuur. Een deel van de klinkerwegen werd vervangen door strak asfalt met afgebakende parkeerhavens. Ook een project voor gezamenlijke afvalinzameling sloeg aan. Dat leidde tot een flinke kostenbesparing voor de ondernemers.
Veel lastiger bleken projectonderdelen die de ondernemers niet direct voordeel opleveren. Het terugdringen van het autoverkeer bijvoorbeeld. Ook de beveiliging van het terrein is een heikel punt. Op de Hurk is een particulier beveiligingsbedrijf actief. Niet iedereen betaalt daaraan mee, maar ook de niet-betalers profiteren. Dat geeft weer scheve gezichten bij de groep die voor de kosten opdraait.
Slagkracht
De Krogten heeft globaal gezien dezelfde hindernissen te overwinnen. Om slagkracht te krijgen, is het terrein opgesplitst in deelgebieden. Per deelgebied sluiten ondernemers en gemeenten een convenant. Daarin staan afspraken over het laden en lossen op eigen terrein, de beveiliging, het opknappen van de gevels en het onderhoud van braakliggende stukken. Het is nog te vroeg om te zeggen hoe dit uitpakt: pas afgelopen zomer werden in het eerste deelgebied de handtekeningen gezet.
In De Krogten Noord, waar de veroudering het ergst is, gaat het nog een stap verder. Dit dertig hectare grote gebied kent zoveel problemen, dat herverkaveling hard nodig is. Dat betekent dat bedrijven moeten verhuizen. De verplaatsing van Bafio, gevestigd in een oostelijk deel van De Krogten, geldt als voorbeeldproject. Het perceel dat Bafio achterlaat, wordt opgeknapt, opnieuw bestraat en bouwrijp gemaakt voor een nieuwe onderneming. De herstructurering gebeurt samen met het braakliggende stuk grond ernaast – nu nog een dumpplaats voor oude meubels
GRONINGEN
Modern in de jaren zeventig, nu hopeloos verouderd
Voor Groningse nieuwbouw is wel een nieuwe huurder te vinden. Maar hoe zit het met de achtergelaten kantoren?
Groningen krijgt er in snel tempo kantoorruimte bij. Het oude hoofdkantoor van Philips DAP Europaweg bijvoorbeeld. Philips DAP verruilde vorig jaar het hoge noorden voor Amersfoort en liet duizenden vierkante meters kantoor aan de Europaweg achter. Ook zorgverzekeraar Geové RGZ gaat verhuizen, maar blijft wel in Groningen. Volgend jaar is de nieuwbouw op bedrijventerrein Europark klaar. Op zes locaties in de stad komt dan kantoorruimte van Geové vrij. Automatiseerder CMG betrekt binnenkort een fors nieuwbouwpand op bedrijventerrein Kranenburg. Van het 10.000 vierkante meter grote gebouw bezet CMG slechts de helft. De rest staat te huur.
Vorig jaar kwam in Groningen 13.000 vierkante meter nieuwbouwkantoor op de markt. Verhuizende bedrijven lieten daarnaast nog eens ruim 25.000 vierkante meter bestaand kantoor achter. Alles bij elkaar was dat een stijging van meer dan 60 procent in één jaar tijd. Die bouw- en verhuisdrift hangt samen met de ambitie van Groningen om dé stad voor ict en lifesciences in Noord-Nederland te worden. “We willen een cluster van bedrijven trekken dat elkaar versterkt,” zegt Arnoud Guikema van de gemeentelijke afdeling Economische Zaken. “We hebben de ruimte, we hebben de voorzieningen, we hebben een academisch ziekenhuis en een universiteit.” En dus bouwt Groningen door aan het Zernike Science Park, een bedrijventerrein voor kleine ict- en lifescience-ondernemingen. Voor de doorgroeiers is er het ruimer opgezette Kranenburg langs de A7. Het paradepaardje wordt echter het Europapark. Dat is nu nog een braakliggend stuk grond langs het spoor met resten van een oude energiecentrale. Over tien tot vijftien jaar moet hier een levendig stukje stad staan met een voetbalstadion, een station, appartementen en maar liefst 200.000 vierkante meter kantoor – het grootste complex van Noord-Nederland. Geové RGZ wordt een van de eerste bewoners.
Inhaalspurt
De tijd is voorbij dat Groningen achter de landelijke economische groeicijfers aanholde. De stad heeft in korte tijd een inhaalspurt gemaakt. En dat is zichtbaar aan de groei van de kantorenmarkt. Groningen mag zich inmiddels de zevende kantorenstad van ons land noemen. Vergeleken met de Randstad is de noordelijke vastgoedmarkt minder kwetsbaar voor klappen in de internationale economie. Groningen heeft nauwelijks hoofdkantoren van internationale ondernemingen. Bovendien is in Groningen altijd voorzichtig gebouwd: eerst een koper of huurder vinden, dan pas bouwen.
Toch ontsnapt ook het kalme Groningse onroerend goed niet aan het gevaar van leegstand. De afgelopen tijd is er meer 'op risico' gebouwd dan voorheen. Bovendien zorgde de tegenvallende groei van ict-bedrijven, zoals CMG, voor een tegenvallende verhuur van kantoren. Het kwam Groningen op een waarschuwing van DTZ Zadelhoff en vereniging voor projectontwikkelaars Neprom te staan: als de trend doorzet, bouwt Groningen straks voor leegstand. Zoals het pand van CMG, dat bij oplevering nog een huurder zoekt voor de helft van de etages.
Troosteloos
Het CMG-gebouw is echter niet waar makelaars en beleggers zich de grootste zorgen over maken. Het grootste probleem zit 'm in de bestaande gebouwen die leeg komen na een verhuizing. Philips liet een troosteloos betonnen kantoorblok uit de jaren zestig achter, waar geen bedrijf in gezien wil worden. Ook Geové RGZ zet een doorsnee, weinig aantrekkelijke kantoorgebouw te koop. En het had maar een haar gescheeld of het ouderwetse Rijkskantorencluster aan de Kempkensberg was op de markt gekomen. In dit cluster staan vier identieke betonnen torens, die slechts van elkaar verschillen door een geel, blauw, rood of groen vlakje onder het dak. Modern in de jaren zeventig, nu hopeloos verouderd. Het zijn vooral dit soort panden, zo blijkt uit onderzoek van Neprom en DTZ Zadelhoff, die nauwelijks aan een nieuwe huurder komen.
De stad Groningen is zich bewust van het gevaar. “De omloopsnelheid van gebouwen wordt steeds groter,” erkent Arnoud Guikema. “De afschrijvingstermijn van vastgoed is kort. Het duurt geen dertig jaar meer, zoals vroeger. Voor zulke gebouwen zijn er twee opties om leegstand te voorkomen: óf renoveren, óf het gebouw onttrekken aan de kantorenmarkt.”
Renoveren, dat is wat er met het oude Philips-kantoor gaat gebeuren. Het pand heeft één groot geluk: het ligt op een prima locatie aan een van de uitvalswegen van Groningen. Dat feit gaf in belangrijke mate de doorslag om voor renovatie te kiezen. Het komende jaar krijgt het gebouw een facelift, waarna het weer voor verhuur op de markt komt.
Ook een deel van het Rijkskantorencluster gaat onder het mes. De Informatie Beheer Groep, de grootste huurder in de 'blauwe' en de 'gele' toren, beraadt zich momenteel op de toekomst van de gebouwen. “We blijven in elk geval op deze plek,” laat een woordvoerster weten. “We gaan de gebouwen óf renoveren, óf er nieuwbouw voor in de plaats zetten.” De 'rode' en de 'groene' toren worden waarschijnlijk onttrokken aan de kantorenmarkt. Voor deze panden is er geen redding meer: zij maken plaats voor woningbouw.
ARNHEM
Mooi, nieuw en leeg
Zelfs in de mooiste bedrijvenparken staan kantoren leeg. Ontwikkelaars blijven echter vasthouden aan strenge eisen: 'Het zou de dood in de pot zijn als we dat niet doen.'
De uitstraling, dat was voor Vitatron de belangrijkste drijfveer om op IJsseloord 2 in Arnhem te gaan bouwen. De producent van pacemakers verruilt deze maand zijn verouderde, te kleine kantoor in Dieren voor een nieuwbouwpand. Het Vitatron-gebouw vormt een fraai trio met de nabijgelegen kantoren van CMG en Atos Origin. “In dat hightech straatje, daar voelen wij ons wel thuis,” zegt financieel directeur Hans Hubregtse. “IJsseloord is een mooi stukje bedrijvenpark. We willen de nieuwe vestiging gebruiken om artsen te trainen. Op ons oude hoofdkantoor deden we dat niet. Maar deze locatie heeft de goede uitstraling.”
Het bedaarde Arnhem is uitgegroeid tot de zesde kantorenstad in ons land. Dat succes dankt de stad aan bedrijven uit de regio, zoals Vitatron, maar bovenal aan de komst van grote landelijke ondernemingen. Partijen als CMG en Atos Origin kozen – naast de Randstad – voor Arnhem als extra vestigingsplaats.
De crisis in de vastgoedmarkt is in Arnhem minder voelbaar dan in de Randstad. In Arnhem is relatief weinig 'op risico' gebouwd, waardoor er geen enorme overschotten zijn. Bovendien is de regio niet bijzonder afhankelijk van de IT-sector, die de grootste klap aan de kantorenmarkt heeft uitgedeeld. Toch voelt ook Arnhem inmiddels de neergang. De leegstand is vergeleken met het landelijk gemiddelde nog altijd laag. De langdurige leegstand verdriedubbelde het afgelopen jaar echter tot 3 procent. Het overschot zit met name in grote nieuwbouwprojecten.
En dat is te zien op IJsseloord 2. IJsseloord is geen doorsnee bedrijventerrein, het noemt zichzelf een 'hoogwaardig en representatief businesspark' tussen de A12 en de IJssel. Elk nieuw ontwerp voor IJsseloord 2 moet voldoen aan strenge schoonheidseisen. Door het hele park loopt een 'toekomstvaste' glasvezelkabelring voor data-, spraak- en beeldcommunicatie. Nieuwe bewoners tekenen een parkmanagement-contract, waarin zaken als beveiliging en terreinonderhoud zijn geregeld. Buitenopslag is taboe, afvalcontainers mogen niet rondslingeren en het groen rondom het pand moet netjes worden bijgeharkt.
De hoge kwaliteit van het businesspark ten spijt, makelaars raken de nieuwe panden aan de straatstenen niet kwijt. In het fraaie donkerrode kantoor van Atos Origin staat nog ruim 4.500 vierkante meter te huur. Atos Origin huist zelf in de hoofdvleugel. De kleinere zijvleugel wacht al meer dan een jaar op een bewoner. Ook in het gebouw van CMG staat nog een etage leeg. En twee deuren verder zoeken makelaars nog een huurder voor de onderste verdiepingen van het kantoor van de Nijhof Groep. De bouwers laten het eveneens afweten. De bouwkeet op het terrein is dicht. Vitatron was het laatste pand in aanbouw. Voorlopig staan er geen grote nieuwbouwprojecten op stapel.
Schadeherstellers
“Wij merken het duidelijk na de recessie van de afgelopen zomer,” zegt Joop van Maaren, projectleider IJsseloord 2. “Beleggers en bedrijven stellen hun beslissing even uit. Het gaat allemaal langzamer. Een bedrijf als Shäfer Shop, met een holdingmaatschappij in Duitsland, duurt het eindeloos voor zij goedkeuring krijgen.”
Zorgelijk is het allemaal niet volgens Van Maaren. Maar het toont wel aan dat ook Arnhem verandert in een 'ruime kantorenmarkt'. Neprom en DTZ Zadelhoff voorspellen dat die ruime markt het komende jaar zal leiden tot een 'slag om de huurder'. Die huurder zal gemeenten en ontwikkelaars onder druk zetten om kortingen te bedingen en extraatjes los te peuteren. Ook potentiële kopers zullen in groeiende mate hun eisen proberen te stellen.
Volgens Joop van Maaren peinst IJsseloord 2 er echter niet over om toe te geven aan druk uit de markt. “Integendeel. Dat zou voor ons de dood in de pot zijn. IJsseloord 2 heeft ingestoken op een hoog kwaliteitsniveau. Dat betekent waardevastheid in de toekomst voor degene die zich hier vestigt. We hebben hier iets wat overleeft, wát de markt ook doet. We kúnnen niet eens de eisen naar beneden schroeven, want ze liggen vast in het totale plan voor het businesspark. Het hoge kwaliteitsniveau is een belofte aan de huidige eigenaren.”
Zo is het maar net, vindt Hans Hubregtse van Vitatron, die niet voor niets voor IJsseloord 2 heeft gekozen: “We hebben ons ook op andere locaties in de omgeving georiënteerd. Maar de mogelijkheden bevielen niet. Een optie op industrieterrein De Beemd in Rheden hebben we laten varen. Dat terrein vonden we te vervallen. We wilden uiteindelijk toch niet als hightech bedrijf tussen – met alle respect – autogarages en schadeherstellers zitten.”
NIJMEGEN
Compaq welkom, Heineken niet
De vraag naar goede bedrijfsruimte is nog altijd hoog. In Nijmegen heeft de gemeente het voor het zeggen.
Gerard van Elk, directeur van HG Woonidee, had geluk dat hij nog een plekje op Bijsterhuizen kon bemachtigen. Zijn splinternieuwe kantoor met showroom is bijna klaar. Het plastic hangt nog tegen de ruiten en het bestelbusje van de stukadoor staat voor de deur. Van Elk ging een jaar geleden op zoek naar ruimte voor nieuwbouw, want hij wilde uitbreiden. Hij liet zijn oog vallen op het nieuwe bedrijventerrein Bijsterhuizen, op de grens van Nijmegen en Wijchen aan de A73. “De ruimte op Bijsterhuizen was op dat moment heel schaars,” zegt Van Elk. “Er waren al verschillende opties weggegeven. Wij moesten binnen één week beslissen, anders ging het niet door. Veel tijd werd ons dus niet gegeven. De grote percelen waren sowieso al weg. De paar vierkante meter die wij nodig hadden, kon er nog net tussen.”
Nederland heeft een overschot aan bestaande bedrijfsruimte, maar de ondernemer bouwt liever nieuw. Aan een plek op een modern bedrijventerrein is nog altijd een tekort. Ook in Nijmegen en omgeving is deze schaarste voelbaar. De regio maakte het afgelopen decennium een flinke economische groei door, profiterend van zijn ligging 'tussen Randstad en Ruhrgebied'. Het oosten van het land mikt op een groei van logistieke dienstverleners die toegevoegde waarde bieden: verladers, assemblagebedrijven en producenten van halffabrikaten. Om deze groei een impuls te geven, komt er een containerterminal in Valburg aan de Waal. Dat biedt bedrijven straks de mogelijkheid om goederen over te slaan van schip naar weg en spoor, en omgekeerd.
Vooruitlopend op zijn economische positie als 'distributiedraaischijf' probeert de regio alvast de juiste bedrijven aan zich te binden. Dat lijkt aardig te lukken. Op Bijsterhuizen springt het hoge aantal enorme loodsen en productiehallen in het oog: TNT, Compaq, Currie European en andere verhuizers en expediteurs schoten hier wortel met bedrijfsruimten van tienduizenden vierkante meters.
Bijsterhuizen is een van de weinige terreinen in de omgeving waar deze ondernemers terechtkunnen. De regio wil de oppervlakte aan bedrijventerreinen de komende jaren weliswaar met 60 procent laten groeien, maar kan de vraag niet bijbenen. Gemeenten zijn nu al bezig met het uitgeven van reservelocaties, gebieden die eigenlijk pas over een jaar of tien zouden moeten worden ontwikkeld. Voor Bijsterhuizen staan de ondernemers dan ook in de rij. De komende jaren moet het 160 hectare grote terrein uitgroeien tot het grootste bedrijventerrein in Gelderland. Weliswaar zakte de vraag naar grond het afgelopen jaar, maar het bleef nog altijd hoger dan het tempo van gronduitgifte.
Luxepositie
Die relatieve schaarste geeft de gemeenten in de regio een luxepositie: zij kunnen strenge vestigingseisen stellen aan de 'nieuwelingen'. “Het afgelopen jaar moesten wij vaak 'nee' verkopen,” zegt Carol van Eert, projectleider economische ontwikkeling bij het Knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN). “Als iemand zes hectare vroeg, dan deden wij dat niet, want dan zou het hele bedrijventerrein meteen weg zijn. Dan zouden we weer 'nee' moeten verkopen aan alle volgende bedrijven.”
Vooral ondernemingen die veel hectares vragen en relatief weinig werkgelegenheid bieden, krijgen het deksel op de neus. Dat geldt zelfs voor verladers en logistiek dienstverleners. Zo probeerde Heineken vergeefs om in de regio Arnhem-Nijmegen een groot Oost-Europees distributiecentrum neer te zetten. De grote ketenzaken en de detailhandelaren zijn volgens Van Eert eveneens 'allemaal al eens langs geweest'. “Ook die weren wij: wij willen geen tuincentra en meubelboulevards op onze bedrijventerreinen.”
Wie wél in het straatje past, wordt daarentegen in de watten gelegd. Zoals Tatung, een handelsfirma uit Korea. Het bedrijf koos in 1996 Nijmegen als centrum voor zijn Europese activiteiten. Mr. Liu, vice president van Tatung, ging daarbij niet over één nacht ijs. Hij nam een kijkje in Eindhoven, Heerlen en Den Bosch. “Nijmegen gaf uiteindelijke de doorslag omdat zij al een leeg magazijn hadden. Onze business kon niet wachten. De gemeente bood ons een ruimte van 11.000 vierkante meter aan, die wij onmiddellijk konden gebruiken. Wij hebben het voor vijf jaar gehuurd. Intussen hebben we nieuwbouw gepleegd op industrieterrein Bijsterhuizen. Het is 23.000 vierkante meter groot. De gemeente heeft het ons aangeboden.”
