Stel: je bent investeerder, maar je hebt weinig met boeken. Er staat een gerenommeerde winkelketen met een reeks glimmende etalages op A-locaties op instorten. Je neemt de tent – en daarmee ook de huurverplichtingen voor al die aantrekkelijke panden – over. Om vervolgens de boeken op de brandstapel te gooien en een deel van die huurcontracten door te verkopen voor veel geld. Dit is grofweg (en een tikkeltje gechargeerd) het scenario dat investeerder ProCures zou hebben nagestreefd met het failliete Selexyz, zo blijkt uit het businessplan waar NRC de hand op wist te leggen.
Zo zou met de doorverkoop van het huurcontract van Scheltema aan het Koningsplein in Amsterdam 3,4 miljoen euro aan sleutelgeld vrijkomen. Een pand in de Kalverstraat, waar de voormalige De Slegte was gevestigd, zou op dezelfde manier 1,6 miljoen euro in het laatje van Polare hebben moeten brengen. ‘Het vormde een cruciaal onderdeel van het reddingsplan’, schrijft NRC Handelsblad. Steeds duikt in dat verband de term sleutelgeld op. Maar wat is dat precies?
De ramsjhandelaar De Slegte ging naar Polare. Paul Dumas, de grote man bij Procures, vertelde aan NRC dat Polare 1,6 miljoen euro sleutelgeld zou vangen van familie De Slegte. Daarmee zou onder meer de Polare-schuld bij de ING worden afgelost. De familie is nog eigenaar van dat pand. Procures moest netjes huur overmaken. ‘Wij huurden voor 1 miljoen per jaar en zij konden aan een andere partij verhuren voor 1,75 miljoen’, aldus Dumas. Volgens het Dumas-scenario zou De Slegte bereid zijn geweest om Dumas 1,6 miljoen te betalen, als genoegdoening voor het vrijvallen van het huurcontract.
Vervolgens zou de familie De Slegte het pand aan een nieuwe huurder – genoeg buitenlandse merken die in de bekendste winkelstraat van Nederland een flagshipstore willen openen – kunnen verhuren. Dumas zegt zich genaaid te voelen, omdat De Slegte het beloofte sleutelgeld uiteindelijk niet wilde betalen. Dumas zou nog nieuwe huurders hebben aangedragen maar die werden afgewezen. Tsja, wie geeft De Slegte ongelijk? Aan een failliet Polare hoef je namelijk helemaal geen sleutelgeld meer te betalen…
Wanneer krijg je te maken met sleutelgeld?
Het is klaarblijkelijk erg druk in makelaarsland rond het Polare-vastgoed, want van de vele makelaars die we belden, wilden er maar twee een korte uitleg geven over het fenomeen sleutelgeld. Freek de Miranda van Bregman Makelaars: ‘Het is een vorm van goodwill, het kent verschillende vormen. Het gaat om een transactie tussen de bestaande huurder en een nieuwe huurder. Ik kom het hier in Alkmaar eigenlijk nooit tegen.’
Sleutelgeld is een premie die je als ondernemer kunt cashen als je een winkelpand huurt en je het pand kunt verhuren aan iemand die er meer voor wil betalen. Mark van Zwam van RSP Makelaars beaamt het: ‘Je ziet dat juist de ondernemer het initiatief neemt. Je hebt een aantal winkels en daar draait er één heel slecht van. Je kunt dan de waarde van dat huurcontract contant maken.’
In dat geval gaat het dus, anders dan in de De Slegte-Dumas-deal, waar de eigenaar bereid leek te betalen, om een transactie tussen de huurder en de potentiële nieuwe huurder. ‘Stel je hebt nog vier jaar te gaan in je contract. Je betaalt jaarlijks 100.000 euro, maar de marktprijs ligt hoger. Een nieuwe huurder klopt bij je aan en wil er wel 150.000 euro voor betalen. Dan wordt dat verschil contant gemaakt.’ De ondernemer ontvangt dan 200.000 euro als sleutelgeld en is dan mooi van zijn slecht draaiende winkel af. Het kan alleen als er in het oorspronkelijke huurcontract aan een aantal voorwaarden is voldaan. ‘Er moet staan omschreven dat jij het pand mag verhuren en dat de bestemmingsomschrijving ruim is.’ Er is hier dus sprake van een vorm van onderhuur. Omgekeerd kun je er natuurlijk ook mee te maken krijgen als je zelf een mooie locatie op het oog hebt voor je bedrijf. Dan moet je dus even bij die winkel binnenstappen en naar de eigenaar vragen. ‘In de praktijk is er ruimte voor onderhandeling over de hoogte van het sleutelgeld.’
