“Wij voorzien dat wij binnen anderhalf jaar de nummer 1-positie van Funda overnemen,” zegt Bob Kuijs (48), woordvoerder van huizensite Jaap.nl. Jaap bestaat in zijn nieuwe vorm pas drie maanden, maar presenteert zich nadrukkelijk als dé belager van Funda, de grootste en meest geraadpleegde huizenwebsite van Nederland. Funda is de verkoopetalage van bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) aangesloten makelaars, en vermeldt alleen het NVM-aanbod, ongeveer 65 procent van de te koop staande huizen. Jaap zag een gat en sprong erin met het nodige gerucht, want zoals het gaat als je de positie van een bijna-monopolist aanvalt, met valse bescheidenheid kom je er niet.
‘Meer koophuizen dan Funda’ staat er onder het rode Jaap.nl-logo op de beginpagina van de site. Eronder, naast de zoekfunctie, staat de ‘Actuele Jaap vs. Funda index’. Op een dinsdag aan het eind van mei staat Jaap op 124.268 huizen, Funda op 105.322. “Dat betekent 18 procent meer koophuizen op Jaap.nl,” concludeert Jaap. Overigens vermeldt het beginscherm van Funda op dezelfde dag: ‘Zoek in 154.115 woningen’. “Daar staan ook vakantiehuizen bij,” zegt Kuijs. “Het is een van de tegenmaatregelen die Funda heeft genomen. Zo pompen ze het volume op. ‘Een marktleider onwaardige actie,’ noemde onze directeur Tim Scholte dat. Niet voor niets hebben wij het over koophuizen.”
Dirk doet mee
Zo eenvoudig als de site oogt, zo ingewikkeld is de oprichtingsgeschiedenis van Jaap.nl. Het zit zo, ongeveer: je had techneut Stelwagen en je had Bob Kuijs en Jeroen Stoop van makelaarskantoor Kuijs Reinder Kakes uit Alkmaar, “een grote jongen in Noord-Holland,” zegt Kuijs. Jeroen Stoop stapte uit Kuijs Reinder Kakes en richtte Makelaarsland op, een andere luis in de pels van de NVM. Kuijs is naast aandeelhouder en ‘man op de achtergrond’ van Makelaarsland tevens aandeelhouder van Jaap.nl. Samen met andere investeerders vond hij Tim Scholte (40) van boten-, auto- en huizenkrantje ViaVia bereid het directeurschap van Jaap.nl op zich te nemen.
Onlangs nam de DSB Bank van financieel ondernemer Dirk Scheringa een belang in Jaap. ‘Jaap is blij met Dirk,’ meldt het persbericht, waarin Jaap-directeur Tim Scholte verder onder meer zegt: “Er zijn prima ideeën bij het Jaap-team om geïnteresseerden op de woningmarkt te servicen.”
Trucjes
Toen Jeroen Stoop (36) in februari 2005 begon met Makelaarsland, vroeg hij het de NVM: “Mogen wij op deze manier werken?” ‘Deze manier’ was de manier van Makelaarsland: de huizenverkoper zet via Makelaarsland zijn huis op Funda, doet de bezichtigingen zelf en betaalt Makelaarsland na verkoop een vaste courtage van 795 euro. Gebruikelijk onder makelaars is een courtage van 1,75 tot 2,25 procent van de verkoopprijs, gemiddeld 5000 euro.
Het mocht, van de NVM. “Ze dachten: dat gaat toch niet werken,” zegt Stoop. Dat ging het wel. In twee jaar groeide Makelaarsland uit tot het grootste makelaarskantoor van Nederland. De dertig medewerkers bemiddelden vorig jaar vanuit Heerhugowaard bij de verkoop van 6000 woningen, en verdienden zo 6000 keer 795 euro. Op dit moment heeft Makelaarsland 3000 woningen in de verkoop.
Makelaarsland is lid van de NVM, waardoor het zijn woningaanbod op Funda kan zetten. “Toen Makelaarsland een succes bleek, heeft de NVM geprobeerd ons uit de NVM en dus van Funda te krijgen,” zegt Stoop. De argumentatie was dat Makelaarsland geen goede makelaar zou zijn,omdat een goede makelaar aanwezig is bij bezichtigingen en ondertekening van het koopcontract bij de notaris.
Andere NVM-leden zijn bang voor de lage tarieven van Makelaarsland, zegt Stoop. “Ze hebben geprobeerd de regels te veranderen zodat de aangesloten makelaars verplicht zijn bezichtigingen te verzorgen. Dat is niet gelukt. Nu proberen ze het nog een keer. Ze zeggen: als je als makelaar wilt onderhandelen namens de verkoper, moet je het pand zelf ook minstens één keer gezien hebben.”
Aanpassing van de NVM-regels zou het grondidee onder Makelaarsland vandaan halen. “Wij hebben huizen in het hele land te koop staan. Onze makelaars worden niet belast met rondjes rijden, dat is voor ons niet te doen. Als wij dat moeten doen, moeten wij de prijs verhogen. Ze halen de efficiency eruit. Dit is keihard proberen om het monopolie te handhaven. Ze proberen een concurrent te elimineren.” Makelaarsland heeft een procedure aangespannen tegen de voorgenomen aanpassing van de NVM-reglementen.
Funda-koek
Kwesties zoals die rond Makelaarsland kunnen zorgen voor fricties in de hechte relatie tussen de NVM en Funda. In februari werd de directie van Funda onder druk van NVM-leden ontslagen. De directie, onder leiding van directeur en Funda-oprichter Marque Joosten, wilde de site openstellen voor niet-NVM-Makelaars, ook om concurrerende huizensites het hoofd te bieden. De NVM was tegen. Daarnaast moet Funda allerlei concurrenten het hoofd bieden die stukjes van de Funda-koek proberen af te snoepen.
Lees het volledige artikel in het nieuwe nummer van Sprout
