Joshua Camera: “Ontwikkelaars zorgen voor woningen, overheid schiet tekort”

Persbericht - Podcastserie 'VastgoedZaken' is terug met een nieuw seizoen. In de eerste aflevering vastgoedontwikkelaars Joshua Camera en Bas Poel over de vastgelopen woningmarkt.

Nederland kampt met een ernstig woningtekort en toch maakt uit de hand gelopen regelijver nieuwbouw onmogelijk. In plaats van dat de vastgoedsector nieuwe projecten kan aangaan om het woningtekort in te lopen, gaat er juist een streep door bestaande projecten. In de eerste aflevering van het nieuwe seizoen van podcastreeks ‘VastgoedZaken’ gaan vastgoedontwikkelaars Joshua Camera en Bas Poel hier dieper op in.

In ‘VastgoedZaken’ gaat Camera, directeur en eigenaar van vastgoedontwikkelaar PEX Real Estate, in gesprek met diverse gasten, met wie hij wekelijks een ander actueel thema bespreekt. Hij trapt het seizoen af met Bas Poel, op zijn beurt directeur en eigenaar van vastgoedontwikkelaar Yieldforce.

Beide ontwikkelaars erkennen dat de problemen op de woningmarkt niet volledig aan de overheid zijn toe te schrijven, maar dat ook de rentestijging en gestegen bouwkosten een factor zijn. “Dan kun je als ontwikkelaar wel van gemeentes verwachten dat zij de grondprijzen verlagen, maar ook overheden hebben geld nodig om hun kosten te kunnen betalen”, begrijpt Joshua Camera. “Alleen is het probleem dat zij vaak te veel kosten hebben, want zij moeten lekker veel koffie drinken, met zijn allen bij de koffiemachine staan, de hele ochtend vergaderen en uiteindelijk niks bereiken.”

Bas Poel treedt in een deel van zijn projecten op als gedelegeerd ontwikkelaar en het is zijn rol om in zulke situaties juist de raderen te oliën. “Maar je moet over een flinke dosis geduld beschikken om elke keer weer in overleg te gaan met het hele ambtenarennetwerk en een ontwikkeling dan toch weer te zien stagneren”, geeft hij te kennen. “Dan zie ik het hele ambtenarenapparaat weer opgelucht ademhalen, want dan kunnen ze weer een halfjaar niks doen, tot het weer spannend wordt om een bouwbesluit uit te sluiten.”

Rem op projectontwikkelingen

Het gevolg is dat er een flinke rem is gezet op ontwikkelingsprojecten. “Elke grote ontwikkelaar waarmee ik regelmatig contact heb, is nu aan het afschalen”, beaamt Bas Poel. “Zij kijken welke projecten ze in hun portefeuille hebben en zet weten dat ze 20 tot 30 procent daarvan zo snel mogelijk moeten afkopen of afschalen, want afbouwen kunnen zij sowieso vergeten.”

“Of zij zien nu al in dat een project veel te lang gaat duren en in de voorfase al veel te veel geld kost, waardoor je nooit aan het einde een positief resultaat kan behalen” legt hij uit. “Dan kan je beter nu afscheid nemen, dan dat je het aanhoudt en elk jaar weer rente moet betalen op een project waarvan je bij voorbaat weet dat het geen geld gaat opleveren.”

Hij merkt ook in de praktijk dat het op politiek en ambtelijk niveau steeds lastiger en grimmiger wordt om projecten tot uitvoering te brengen. “Laatst zat ik bijvoorbeeld om tafel met iemand die op zijn visitekaartje had staan dat hij ‘Aanjager woningbouw Noord-Holland’ was”, herinnert Poel. “In plaats daarvan begon deze persoon het gesprek met enkel argumenten waarom het allemaal niet mogelijk was, terwijl het juist zijn rol is om woningbouw mogelijk te maken.”

Joshua Camera herkent dat beeld. “Binnenstedelijk zie je bijvoorbeeld dat de welstandsregels een probleem vormen”, weet hij uit de praktijk. Camera is met zijn PEX Real Estate immers gespecialiseerd in dergelijke binnenstedelijke ontwikkelingen. “Wat ik ook wel weer begrijp, dat we oog houden voor wat fantastisch en mooi is, alleen kan je daarmee niet de meters maken die op dit moment nodig zijn.”

“Daarnaast wordt er ook echt alleen binnenstedelijk gekeken naar uitbreiding”, haakt Poel daarop in. “Daarentegen kun je juist in de gebieden net buiten steden heel snel meters maken, maar daar worden vervolgens weer allerlei argumenten tegen ingebracht, waardoor ook dat uiteindelijk niet mogelijk is.”

Onmogelijke eisen en averechts effect

Bas Poel hekelt dan ook het beleid van onder meer huidig bouwminister Hugo de Jonge. “Tegenwoordig komt het voor dat het beleid voorschrijft dat 40 procent, soms wel 50 procent van de woningen een sociale huurwoning moet zijn”, illustreert hij. “Hoe moet dat in de praktijk”, vraagt Poel zich vol ongeloof af. “Elke sociale huurwoning kost de ontwikkelaar ongeveer 30.000 tot 40.000 euro en dat moet worden terugverdiend.” Hij pleit daarom voor regelgeving die zowel overzichtelijk als realistisch is. “Het moet wat betreft sociale huur een percentage zijn dat behapbaar is”, meent Poel. “15 tot 20 procent is echt wel te doen, maar alles daarboven wordt al snel een heel groot probleem.”

Die onrealistische verwachtingen hebben volgens Poel en Camera een aanwijsbare reden. “‘Ontwikkelaars verdienen toch zoveel geld’, is de mening van de gemiddelde ambtenaar”, legt Poel uit. “In het verleden is dat imago ontstaan en dat is onveranderd.” Ook Joshua Camera signaleert die misvatting. “‘De ontwikkelaar is een grote boef’, wordt altijd geroepen”, verduidelijkt hij. Volgens hem zijn het juist de ontwikkelaars die ervoor zorgen dat mensen kunnen wonen, een taak waarin het Rijk, de provincies en de gemeentes tekortschieten. “Eigenlijk zijn de ontwikkelaars de Robin Hoods van het verhaal, alleen wordt dat nooit zo gezien.”

Het overheidsbeleid heeft volgens Camera dan ook een averechts effect. “Een deel van de regelgeving is juist ingevoerd om starters een kans te geven op de woningmarkt”, stipt hij aan. “Maar met deze regelgeving creëer je alleen maar meer schaarste, met nog meer en alsmaar voortdurende prijsstijgingen tot gevolg.”

Vereenvoudig regelgeving en focus op eigen kracht

Joshua Camera en Bas Poel zijn het erover eens dat het niet eenvoudig is om het woningtekort op te lossen, maar weten wel waar zij zouden beginnen. “Maak de regelgeving makkelijker”, luidt het antwoord van Poel stellig. Hij noemt de regels met betrekking tot het aandeel sociale huur, maar ook omtrent de stikstofuitstoot. “Tegenwoordig kan je bouw worden stopgezet, omdat je niet op een groene manier je bouwstroomvoorziening legt”, licht hij toe. “Stop daarmee”, roept hij op. “Er moet gebouwd worden en er is al een groot tekort aan stroomaansluitingen, maar je mag niet eens een tijdelijke generator neerzetten, want daar gaat diesel in en dat mag niet vanwege de stikstofuitstoot.”

Poel maant de overheid om zich te richten op de vlakken waarin zij wél in positieve zin het verschil kunnen maken, zoals in het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt. “Maak projecten voor senioren, zodat zij kunnen doorstromen, waardoor op hun beurt jonge gezinnen in de vrijkomende gezinswoningen terechtkunnen”, geeft hij als voorbeeld. “Ik denk je daar een heel stuk mee kunt oplossen.”

Doet de overheid dat niet, dan blijft kaalslag in de vastgoedsector aan de orde van de dag. “Het trieste feit is dat de ontwikkelingssector op dit moment op zijn gat ligt en dat er op dat gebied niks te doen is”, bevestig Joshua Camera. “Ontwikkelen en bouwen is op dit moment uitgesloten”, stemt Bas Poel met die treurige vaststelling in. Hij kan dan ook niet anders dan zoeken naar mogelijkheden die er wél zijn en focussen op andere dingen. “Je wordt er creatief van, maar leuk is het niet”, concludeert hij.

Nieuwe afleveringen van ‘VastgoedZaken’ zijn te beluisteren via Spotify, Apple Podcasts en YouTube.