Wat: vastgoed
Wie: Coen van Oostrom
Waar: Amsterdam, Berlijn, Hamburg, Luxemburg, New York.
Medewerkers: 100
Omzet 2017: 300 miljoen.
Moonshot: 1000 gebouwen wereldwijd.
Coen van Oostrom (1970) kocht zijn eerste pand al tijdens zijn studententijd, waarna hij in 1997 op amper 27-jarige leeftijd Oostrom Vastgoed (OVG) oprichtte. Het bedrijf ontwikkelde in Rotterdam de Maastoren en ‘De Rotterdam’ en in Amsterdam ‘The Edge’, een van de duurzaamste gebouwen van de wereld.
Vorig jaar besloot de ondernemer het roer drastisch om te gooien. Het werd tijd voor een nieuwe, disruptieve speler in de – met een beroerd imago opgezadelde – vastgoedsector. Geen steen, maar technologie is nu het sleutelwoord van het bedrijf dat sinds kort door het leven gaat als Edge Technologies.
Onlangs leverde Edge Technologies het nieuwe Amerikaanse hoofdkantoor van Unilever op en begin deze maand werd een groot project in Berlijn binnengehaald. Eerder dit jaar werd bekend dat het Amerikaanse TH Real Estate de komende 3 tot 5 jaar tot 1 miljard euro wil investeren in projecten van Edge Technologies.
Deze gebouwen worden volgehangen met sensoren, die de luchtvochtigheid, temperatuur en lichtsterkte meten en aanpassen aan het tijdstip van de dag en de bezetting van het gebouw. De sensoren helpen ook bij het energieneutraal maken van de gebouen. Zo stoot het – getransformeerde – Unilever-gebouw dankzij de opknapbeurt 40 procent minder CO2 uit.
Omzet
Edge Technologies draaide het afgelopen jaar een omzet van ongeveer 300 miljoen euro. De omzet komt dit jaar waarschijnlijk op vergelijkbare hoogte, verwacht Van Oostrom. Vooral omdat het bedrijf eind vorig jaar en begin dit jaar veel tijd investeerde in het vinden en ontwikkelen van geschikte sensoren en (cloud)software. “Volgend jaar verwachten we dat we een vrij grote sprong omhoog zullen maken.”
Van Oostrom leidde Sprout dinsdag rond in Edge Olympic, het eerste Edge Technolgies-gebouw in Nederland. Op de Amsterdamse Zuidas is een bestaand kantoor getransformeerd tot een energieneutraal gebouw, waarbij onder meer de buitenkleding werd hergebruikt als vloer (circulair bouwen). Het project betreft een samenwerking met Epicenter, een Zweedse co-working-concept en WeWork-concurrent die tot nu toe alleen een vestiging had in Stockholm.
Meeliften
Edge Technologies nam onlangs – voor een onbekend bedrag – een belang van 30 procent in Epicenter. Het bedrijf van Van Oostrom werkt ondertussen aan nieuwe vestigingen van Epicenter in Berlijn. Ook wordt er gewerkt aan nieuwe projecten in Londen, Parijs en New York. Die komen mogelijk ook onder de vlag van Epicenter te hangen, maar daar zijn nog geen vaste afspraken over gemaakt. “Zij willen dolgraag met ons meeliften naar Parijs, en wij willen wat we hier geleerd hebben uitrollen in Parijs.”
Na het afronden van lopende projecten – zoals het nieuwe hoofdkwartier van ING – start OVG geen nieuwe projecten meer, zegt Van Oostrom. “Dat wordt een beetje een slapende holding.”
Waarom besloot Van Oostrom het roer om te gooien?
1. Technologie verovert de vastgoedwereld
Van Oostrom: “We hebben 20 jaar lang geprobeerd om in de vastgoedmarkt ‘licht disruptief’ te zijn, dingen net anders te doen dan andere bedrijven. We waren eerder dan andere ontwikkelaars bezig om voor klanten te werken, en niet gewoon ‘Monopoly’ te spelen met een stuk grond. Om echt na te denken over wat een Shell, Deloitte of PwC wil en daar een gebouw omheen te maken. 10 jaar geleden kwam ik Al Gore tegen op een evenement, en ben ik enthousiast geraakt over sustainability. Ook op dat gebied hebben we steeds gepushed en geprobeerd om dingen anders te doen. Nu zijn we rondom The Edge (een gebouw dat OVG in 2014 opleverde op de Zuidas, red.) tot de conclusie gekomen dat technologie de hele vastgoedsector gaat overnemen.”
“Technologie is overigens niet het doel, maar wel: de gezondheid van medewerkers en de ‘fun’ die mensen hebben in een gebouw. Wat we nu bedachten, is dat als we die technologie goed willen inzetten, we veel minder een vastgoed- en veel meer een technologiebedrijf moeten zijn. Laten we stoppen met het klassieke projectontwikkelaarschap en ons helemaal richten op de technologie van gebouwen. Dat betekent niet dat we helemaal weg zijn uit de vastgoedomgeving, we praten nog steeds over gebouwen. Maar die gebouwen hoeven we niet meer zelf te maken, er zijn genoeg bedrijven die dat heel goed kunnen. Wij willen ons richten op het bedenken van het concept, de implementatie en alle technologie daaromheen.”
2. Software-ontwikkelaars willen niet voor een vastgoedbedrijf werken
“Wat we willen voorkomen, is dat we een advertentie in de krant zetten voor software-engineers, en zeggen: ‘Kom werken voor OVG Real Estate’. Dan denken de meeste software-engineers: ‘Ik ga niet voor een vastgoedbedrijf werken, dat is een stap terug’. Die zijn op zoek naar een startup- of scaleup-omgeving en niet naar een oude industrie. Dus hier zit een talent-component in.”
3. Je komt sneller binnen bij klanten
“Stel: ik bel de burgemeester van Stockholm – en dat heb ik gedaan – en ik zeg: ‘We gaan het beste gebouw van Stockholm neerzetten dat energieneutraal, circulair gebouwd en gezond is’. Dan dwingen we andere gebruikers om daarop te reageren. Wanneer ik dat telefoontje naar de burgemeester van Stockholm pleeg als baas van een projectontwikkelaar, dan denkt hij: ‘Ah, daar heb je weer zo’n ontwikkelaar’ en dan parkeert hij je. Op het moment dat ik bel en zeg: ‘Hee, we zijn een technologiebedrijf en we hebben een technologie uitgevonden die het begin is van een nieuwe generatie van smart buildings in steden. We willen er eentje bouwen als voorbeeld in jouw stad, waarbij ook de hele stedelijke ontwikkeling op gang zal komen.’ Dan kom je heel anders binnen.”
4. Het bedrijf zelf wordt sneller
“We hadden zelf een verandering nodig. Vroeger konden we ermee wegkomen dat we een gebouw ontwikkelden in 15 maanden. Dat proces, van schets tot bouwvergunning, duurde voor de oorlog precies net zo lang. Wij zeggen: we willen binnen 3 maanden een bouwvergunning hebben. Daarvoor hebben we gekeken naar de softwarewereld. Hoe lang doet Salesforce erover om met een nieuw product naar buiten te komen? Banken deden er er eerst een paar jaar over een nieuw soort spaarrekening, dat gaat nu veel sneller. Zij zijn veel sneller dan wij met agile werken en scrums.
“We willen een ander bedrijf zijn. Stoppen met de typische regels van het vastgoed. Vastgoed was in de oude dagen toch een beetje een groot commercieel team, met veel gezelligheid, veel relatiewerk en het product zelf was eigenlijk ondergeschikt. Vroeger werd de eindgebruiker gedefinieerd door degene die de handtekening zette; vaak de cfo van een bedrijf. Wat we nu zien, is dat de gebruiker veel belangrijker is. Als een cfo ziet dat die mensen minder snel ziek worden, dan weet hij wel wat hij moet kiezen.”
Coen van Oostrom gaf Mark Rutte eerder deze maand een rondleiding door Edge Olympic
Je runt zelf een bedrijf met honderd medewerkers. Hoe ingrijpend was deze pivot?
“Ik moet bekennen dat ik het ingewikkelder vond dan ik in eerste instantie dacht. Het veranderen van een cultuur is moeilijk, want je wilt ook de goede aspecten behouden, zoals het feit dat we een heel bevlogen bedrijf zijn waar hard wordt gewerkt. Maar ook bij ons waren veel culturele zaken ingesleten. We hadden hiervoor een beetje een monocultuur, met ingenieurs uit Delft en bedrijfskundigen en economen uit Rotterdam. Nu hebben we psychologen in dienst, die meedenken over het welzijn van medewerkers in onze gebouwen. De eerste keer dat wij zo’n psycholoog gingen aannemen, werd daar heel erg om gelachen.”
“We zijn ook een veel diverser bedrijf geworden dankzij het aannemen van vrouwen en mensen uit andere culturen. Hierdoor snappen we beter hoe er wordt gewerkt. Dat is een ingrijpende verandering geweest. Er heeft wel eens iemand tegen me gezegd: ‘In de goede, oude tijd hadden we meer tijd om te golven en nu zitten we in workshops over agile.”
Ook op HR-gebied hanteert de techwereld andere spelregels dan de vastgoedwereld, merkte Van Oostrom: “De snelheid van handelen is veel hoger. Als je iemand aan wil nemen in een vastgoedomgeving dan huur je een headhunter en heb je een proces van een paar maanden. Kom je in de techwereld een goede programmeur of marketeer tegen, dan moet je vaak binnen 1 of 2 weken een ei leggen. Anders zitten ze alweer bij Booking of Adyen. Daar moesten we wel aan wennen. We waren altijd een van de snelsten in ons umfeld, nu concurreren we ineens met een heel ander slag bedrijven.”
Je sprak eerder deze maand weer met Al Gore. Waar ging dat gesprek over?
“Het was een beetje toeval. Ik sprak op een conferentie, waar Al Gore de hoofdspreker was. De organisatie was zo aardig om mij voor de hoofdact te zetten. Voordat je het podium opgaat, zit je in zo’n speciale kamer waar je even wordt voorbereid. Ik wist dat hij daar ook zou zijn, en ik had ‘m al laten weten dat ik hem graag weer eens wilde spreken. We hebben toen ervaringen uitgewisseld over de strijd rondom duurzaamheid en hoe we dat vleugels kunnen geven. Hij was erg geïnteresseerd in hoe wij van een bedrijf dat actief is in Amsterdam en Berlijn een wereldwijde onderneming kunnen maken.”
“Hij heeft toen zijn hulp aangeboden, om daar waar nodig een duwtje in de rug te geven. Hij zei: ‘We hebben bedrijven nodig zoals die van jullie en die bedrijven zullen waarschijnlijk niet uit Amerika komen, maar uit Europa. Maar het nadeel van Europeanen is, dat ze nogal eens te langzaam zijn in het opschalen van hun activiteiten.’ Gore is iemand die deuren kan openen. Stel dat wij vastlopen in bijvoorbeeld Parijs en hij is goed bevriend met burgemeester Anne Hidalgo, dan zou hij een zetje kunnen geven. Je merkt bij hem dat hij met een enorme energie bedrijven zoals de onze de wind in de zeilen probeert te geven.”
Lees ook bij onze collega’s van Management Team: Zo ongezond is het om de hele dag op kantoor te zitten
Tegelijk is hij ook kritisch. Gore vroeg mij: ‘Hoeveel gebouwen heb je nu eigenlijk gemaakt de afgelopen tien jaar, sinds we elkaar voor het eerst tegenkwamen?’ Hij vond dat we eigenlijk te weinig hadden gedaan, hij wil meer impact. Ik heb gezegd dat onze impact wel degelijk groot is. Bij The Edge zijn letterlijk duizenden vastgoedpartijen langsgekomen en dat heeft invloed gehad van Shanghai tot aan Buenos Aires en van New York tot Moskou. Ontwikkelaars kopiëren ons. Ik was gister in Milaan en daar heeft een of andere boef gewoon de naam ‘Edge’ gekopieerd en op een gebouw geplakt. Daar waren we niet zo blij mee, maar het positieve is dat ze in de vastgoedsector iets zien opkomen en denken: ‘Wow, dat is beter dan we gewend zijn, laten we het kopiëren en ervan leren.”
Van Oostrom en Gore maakten ook een vervolgafspraak. “We hebben afgesproken dat we na de zomer verder praten. Hij heeft een groot investeringsfonds, en wij willen begin volgend jaar een financieringsronde gaan doen, de eerste keer voor ons. Zijn fonds is een van de fondsen waar we nadrukkelijk mee zullen praten.” De omvang van de investering wil Van Oostrom nog niet delen.
By popular demand: follow the link to watch my @NOAHConference presentation about @EdgeTech_, moonshots and how we get things done: https://t.co/4VFPernOEM #Berlin #twnbb #NOAH2018
— Coen van Oostrom (@CoenvanOostrom) 13 June 2018
Wat is eigenlijk de bestemming van dat groeigeld?
“Het is niet bedoeld voor traditionele vastgoedfinanciering. We gaan meer naar een model dat WeWork of Spaces doet. Wij zorgen dat er gebouwen gemaakt worden, en zijn betrokken bij wat ze maken. Vervolgens huren we dat en verhuren dat weer aan andere gebruikers, zoals Epicenter. Het voordeel is dat we zo wegblijven van de nitty gritty van het vastgoedspel, maar we houden wel contact met onze gebruikers. En we houden toegang tot alle data in een gebouw. Als hoofdhuurder hebben we één ding voorop staan: alle sensoren komen uiteindelijk bij ons terecht, want wij willen weten hoe het gebouw werkt en wat we daarvan kunnen leren.”
“Wij outsourcen dus het bouwproces, en blijven zelf een spin in het web, maar hebben niet meer die gebouwen op onze balans. De les van WeWork is, als je gebouwen op je balans hebt, kun je niet snel groeien. Hoe verder je dat van je balans kunt houden, hoe beter. Net zoals Uber die taxi’s niet op zijn eigen balans heeft staan.”
Groei
Vastgoed is momenteel de “aller-, aller-. allergrootste en mooiste sector in de tech-omgeving”, zegt Van Oostrom. “Het is de grootste industrie in de wereld. Ter vergelijking: de hele, wereldwijde markt voor Uber en zijn concurrenten is qua omzet vergelijkbaar met de omzet van de kantorenmarkt in Manhattan. En dat is nog geen fractie van de wereldwijde kantorenmarkt. In die markt zullen een paar technologiebedrijven een groot aandeel krijgen. Daarom vinden wij WeWork ook briljant. Inhoudelijk vinden we hun product niet fantastisch, maar ze groeien als een waanzinnige.”
“Vroeger was je als ondernemer met één of twee gebouwen succesvol. Nu heb je bedrijven zoals Booking of Adyen, dat voor 7 miljard naar de beurs gaat en binnen een dag 14 miljard waard is. Dat vind ik ontzettend motiverend. We willen proberen om in datzelfde rijtje te komen. Toen ik begon als ondernemer wilde ik de grootste ontwikkelaar van Nederland worden. Dat kregen we voor elkaar. Nu voelen we ons meer een startup, en willen we de meest succesvolle startup worden. Mijn levensfilosofie is zoals een voetballer die eerst landskampioen wil worden en dan de Champions League wil winnen. Dat is ook hoe ik in elkaar zit. Daar is veel op af te dingen, maar wat mij betreft zou je altijd voor het hoogst haalbare moeten gaan.”
