Let op de contractuele bestemming van je gehuurde bedrijfsruimte

Persbericht - De contractuele bestemming van je huurpand Als je een bedrijfsruimte huurt is het van belang welke ‘bestemming’ in het huurcontract...

De contractuele bestemming van je huurpand

Als je een bedrijfsruimte huurt is het van belang welke ‘bestemming’ in het huurcontract is opgenomen. De ‘bestemming’ bepaalt namelijk op welke wijze je het gehuurde mag gebruiken. Is bijvoorbeeld vermeld dat het gehuurde de bestemming ‘slagerij’ heeft, dan mag je geen bakkerswinkel in het gehuurde uitoefenen.

Zonder toestemming van de verhuurder is het voor huurders meestal niet mogelijk om deze bestemming te wijzigen. Het is dus zaak om goed stil te staan bij het aangaan van een huurovereenkomst wat als bestemming in het contract wordt opgenomen. Huurders zullen er belang bij hebben die bestemming zo ruim mogelijk te omschrijven ( bijv. bestemming detailhandel in plaats van schoenenwinkel ), terwijl verhuurders vaak de bestemming beperkt willen houden ( bijvoorbeeld schoenenwinkel ipv. detailhandel ). Verhuurders hebben zo de mogelijkheid – vooral in winkelcentra – te voorkomen dat er teveel winkels van dezelfde soort komen.

In de huidige corona crisis vragen veel ondernemers zich af of zij hun bedrijfsruimte op een andere wijze mogen gebruiken dan contractueel is overeengekomen. Denk bijvoorbeeld aan een winkelier die tijdens de lockdown gedwongen gesloten is en zijn assortiment wil wijzigen zodat er sprake is van een essentiële winkel die wel open mag.

In hoeverre is wijziging van het assortiment of de activiteiten mogelijk?

De vraag in hoeverre wijzigingen mogelijk zijn, of hoe ruim de contractuele bestemming moet worden uitgelegd, wordt regelmatig voorgelegd aan de rechter. Zo ook in onderstaande zaak die werd behandeld door het Gerechtshof Amsterdam.

Wet en rechtspraak

In de wet ( artikel 7:214 van het Burgerlijk Wetboek ) is bepaald dat de huurder slechts bevoegd is tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen, en, zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is.

In de zaak die diende bij Gerechtshof Amsterdam ging het om het volgende. De verhuurder en huurder waren een huurcontract overeengekomen waarin onder meer het volgende was opgenomen:

“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als ijssalon, inclusief de mogelijkheid om in de wintermaanden over te gaan op de verkoop van stamppotten.”

Helaas was de bedrijfsformule voor huurder niet rendabel. Huurder heeft verhuurder daarom toestemming verzocht om in het gehuurde tevens pannenkoeken te mogen verkopen. Dit in afwijking van de voornoemde contractuele bestemming. Verhuurder geeft hiervoor echter geen toestemming, waarna de huurder de rechter verzoekt verhuurder te verplichten akkoord te gaan met de gewenste uitbreiding van de bestemming.

Het Gerechtshof Amsterdam wijst de vordering van huurder echter af. De motivering van het Hof is als volgt:

1. huurder heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat een rendabele bedrijfsvoering binnen de contractuele bestemming niet mogelijk is;
2. de verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij een specifiek belang bij de contractuele bestemming;
3. er is een wezenlijk verschil tussen de contractuele bestemming (ijssalon en verkoop stamppotten) en de door de huurder gewenste uitbreiding daarvan (verkoop van pannenkoeken);
4. de verhuurder heeft een verregaande vrijheid heeft om te bepalen welke soort exploitatie zij in het gehuurde wil toestaan, waarvan zij gebruik heeft gemaakt door in de huurovereenkomst een duidelijke omschrijving van het beoogde gebruik op te nemen.

Kortom, de door de huurder gewenste uitbreiding van de contractuele bestemming werd afgewezen en zodoende trok deze aan het kortste eind.

Lessen voor de praktijk

De uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam maakt duidelijk dat het voor huurders van groot belang is een ruime omschrijving van de bestemming van het gehuurde in het huurcontract op te nemen. Dat is niet alleen van belang als huurder zijn assortiment of activiteiten wil uitbreiden, maar ook als hij zijn zaak wenst te verkopen en daarbij de huurovereenkomst via indeplaatstelling wil overdragen. Een te krappe bestemming van het gehuurde kan er toe leiden dat de ondernemer geen koper voor zijn zaak kan vinden met het gevolg dat de opgebouwde goodwill niet verzilverd kan worden.

Advies nodig?

Heeft u vragen over de bestemming van gehuurde bedrijfsruimtes, of andere huurvragen? Neem dan contact met ons op op 020 – 6890 863,  mail naar [email protected] of bezoek de website van Recht & Raad.